VONOVIA-Abrechnungen: nicht prüffähig, fehlerhaft und überhöht

MieterInnnenverein: Konzerninterne Kalkulationen der Großvermieter sind keine umlagefähigen Kosten 

Nach Aussagen von Vonovia-Chef Rolf Buch auf der Hauptversammlung des Konzerns am 30.6.2020 beruhen die Rechnungen konzerninterner Dienstleister, die die Vonovia ihren Mietern als Nachweis von Betriebs- und Modernisierungskosten präsentiert, auf bloßen Drittvergleichen mit angeblichen Marktpreisen. Dazu stellt der MieterInnenverein Witten fest: „Nur die tatsächlichen Aufwendungen des Vermietungskonzerns für das eingesetzte eigene Personal, sowie für erforderliche Lieferungen und Leistungen externer Unternehmen sind mietrechtlich auf die Mieter umlagefähig seien. Um derartige Nachweise tatsächlicher Kosten handelt es sich bei der Verrechnung kalkulativer Marktpreise innerhalb des Konzerns eindeutig nicht.“ Schlussfolgerung: „Die Abrechnungen des größten deutschen Vermieters sind allesamt nicht prüffähig, fehlerhaft und überhöht.“

„Die als Belege vorgelegten Ausdrucke erfüllen nicht die gesetzlichen Anforderungen an die Prüffähigkeit der Abrechnungen. Sie sind inhaltlich fehlerhaft und in der Regel überhöht“, erklärt Vereinssprecher Knut Unger, der zusammen mit engagierten Juristen die Belegmethoden der Vonovia umfassend prüft. Als Zwischenergebnis die Prüfung fällt Unger ein vernichtendes Urteil:  „Mit der im großen Stil praktizierten Abrechnung fiktiver Kosten innerhalb ihres komplex konstruierten Firmengeflechts versucht die Vonovia ihre Rechenschaftspflichten bezüglich der tatsächlichen Kosten gegenüber den Mietern zu umgehen. Mit dieser Methode schöpft sie von den Mietern Extra-Gewinne in mindestens zweistelliger Millionenhöhe ab, die ihr unserer Meinung nach rechtlich nicht zustehen.“ Ausgerechnet die Aktionärsversammlung der Vonovia am 30.6.2020 hat nach Ansicht des Mietervertreters und Konzernkritikers diesen Vorwurf umfassend bestätigt.

Buch: Für alle Maßnahmen Markpreise zugrunde gelegt  

Auf Nachfragen kritischer Aktionäre, zu denen auch Unger gehört, erklärte der Vonovia-CEO Buch wiederholt, dass die Rechnungen über die mieterhöhungsrelevanten Modernisierungskosten auf der Grundlage von Marktpreiskalkulationen erstellt werden. Buch wörtlich: „Für alle Maßnahmen gilt, dass Marktpreise zugrunde gelegt werden“. Vorgaben für die Gewinnaufschläge in der Modernisierungsabrechnung gebe es dabei es nicht. „Sämtliche Preise für Modernisierungsleistung werden laufend über Marktpreisvergleich auf Konformität überprüft, was das einzige Kriterium bei der Preisermittlung ist.“ Das, so Unger, sei das endgültige Eingeständnis, dass die Vonovia ihre Mieterhöhungen nicht, wie vom Gesetzgeber vorgesehen, mit tatsächlichen Aufwendungen begründe.

In per Vergleich ermittelten Marktpreisen sind in aller Regel Gewinne, Zinsbelastungen, Steuern, Managementkosten und Abschreibungen der ausführenden Unternehmen einkalkuliert. Dienen diese Preise der Vonovia als einzige Grundlage der Kostenkalkulation, werden die MieterInnen in den Mieterhöhungen automatisch mit Kosten belastet, die deutlich höher sind als das, was der Konzern für die Leistungen tatsächlich bezahlt hat. Bei einem Vergleich der Bruttopreise schlagen allein die Mehrwertsteuern, die bei konzerninternen Rechnungen gar nicht anfallen, mit 19 % zu Buche. Zumindest bei eigenen Personalleistungen fallen die Mehrwertsteuern auch nicht als Vorsteuern an. Der Gewinn der Vonovia beträgt in diesen Fällen automatisch mindestens 19 %.

Der MieterInnenverein meint: Mit mietrechtlich korrekten Umlageabrechnungen hat diese Art der konzerninternen Verbuchung nichts zu tun. Denn nach § 559 BGB sind es nur die Aufwendungen für die Modernisierungsmaßnahme, die bei der Ermittlung der zulässigen Mieterhöhung zu Grunde gelegt werden dürfen. Nachweise über die tatsächlichen Lohn- und Sachkosten der Modernisierungsmaßnahmen verweigert die Vonovia jedoch hartnäckig. Für Unger steht damit fest: „Die Vonovia missachtet ihre Pflicht zum Kostennachweis gegenüber den Mietern systematisch. So gut wie keine ihrer Mieterhöhungen wegen Modernisierung kommt aufgrund korrekter Belege zustande.“

MieterInnenverein: Für Baunebenkosten hat Vonovia nur Scheinabrechnungen vorgelegt

Besondere Blüten treibt der Hang der Vonovia zum kalkulativen „Eigenbeleg“ bei der Abrechnung der Baunebenkosten. Diese machen in Wittener Modernisierungsfällen immerhin 13 bis 28 Prozent der gesamten angeblichen Modernisierungskosten aus. Obwohl die Vonovia in der Regel gar keine externen Architekten und Ingenieure beauftragt werden und obwohl sie bei der Hauptversammlung nicht einmal Auskunft über die Anzahl der von ihr angestellten Fachleute geben konnte, berechnet der Konzern die Baunebenkosten angeblich nach den Sätzen der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI). Dies erscheint schon im Ansatz absurd, weil die HOAI nur für Leistungen eigenständiger Freiberufler oder Unternehmen gedacht ist. Die Vonovia kann in den Wittener Fällen nicht einmal Rechnungen von Tochterunternehmen nachweisen und legt stattdessen grobe pauschale Aufstellungen ihrer Wohnungsverwaltung vor, die mit einer prüffähigen Architektenabrechnung auch entfernt nichts zu tun haben.

Um diese Abrechnungsweise zu rechtfertigen, berief sich Buch bei der Hauptversammlung erneut auf die „Zweite Berechnungsverordnung“, nach der im sozialen Wohnungsbau die öffentlich kontrollierte Kostenmieten ermittelt werden. Dabei werden die Baunebenkosten in Anlehnung an die HOAI begrenzt. Die meisten modernisierten Objekte der Vonovia sind aber nicht öffentlich gebunden. Die Modernisierungsumlagen erfolgen nach den Vorschriften des BGB. Die Regeln der Kostenmiete gelten hier nicht, und allein der Mieter kann die Höhe der Kosten kontrollieren. „Die Baunebenkosten der Vonovia entpuppen sich als bloße Scheinabrechnungen, die mit einer ganzen Serie inhaltsleerer Schutzbehauptungen gerechtfertigt werden“, meint Unger.

Betriebskosten werden durch „Marktvergleich“ teuer gerechnet     

Auch für die Betriebskosten gilt nach § 556 BGB: Es dürfen nur tatsächliche Kosten des Eigentümers oder Erbbauberechtigten als Betriebskosten neben der Grundmiete auf die Mieter umgelegt werden. Die VONOVIA jedoch verlangt systematisch Verrechnungsbeträge, die sie sich innerhalb ihres Firmengelechts selbst ausstellt.

Gefragt nach dem Zustandekommen der Gaspreise der konzernangehörigen  Vonovia Energieservice GmbH und damit der Heizkosten der meisten Mieter, sagte Buch bei der Hauptversammlung: „Durch einen ständigen Vergleich der Preise der Vonovia Energieservice GmbH  mit dem aktuellen Marktpreisen wird sichergestellt, dass auch die Kostenbelastung für die Mieter bei der Versorgung durch die Vonovia Energieservice marktüblich ist.“

Auch hier geht der MieterInnenverein davon aus, dass die Vonovia nicht die tatsächlichen Gas-Bezugskosten seines Konzerns verlangt, sondern frei kalkulierte „Marktpreise.“ Nach einem Kostenvergleich im Jahre 2018 lagen die Kosten der Wittener Vonovia-Mieter um mehr als 24 % über den Nettokosten, die bei einem kleinen Hausbesitzer bei den lokalen Stadtwerken angefallen wären.

Bei der Umlage von Kosten der Hauswarte, der Gartenpflege, der Reinigungen, des Winterdienstes, der Wartungen und der Messdienstleistungen vermutet der MieterInnenverein ebenfalls, dass die von den Mietern verlangten Umlagen durch die Methode „Marktvergleich“ auf ein Niveau gehoben werden, das weit über den tatsächlichen Kosten des Konzerns liegt. So stiegen im Jahr 2017 nach Umstellung der Gartenpflege von einem großen externen Dienstleister auf die eigens gegründete Vonovia Wohnumfeld Service GmbH die Nettopreise für den Rasenschnitt auf einen Schlag um 33 %, bei der Hausreinigung um 25 %.

Eine Goldgrube für die Vonovia

„Für die Vonovia und andere Konzerne ist diese Art der Preisbildung eine Goldgrube“, stellt Unger fest. Die Vonovia hebt den wachsenden Gewinn aus konzerninternen Leistungserbringungen sogar ausdrücklich in ihrem Geschäftsbericht hervor. Im Lagebericht werden diese Umsätze als „interner Value Add“ aufgeführt, der im Jahr 2019 mit 1,5 Mrd. € gut 88 % der gesamten Dienstleistungsumsätze der Vonovia (neben Vermietung und Immobilienhandel) ausmachte. Der Überschuss aller berechneten Leistungen über die Kosten bildet den operativen Gewinn dieses Segments vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, genannt „EBITDA“. Der Anteil der internen Umsätze am „EBITDA Value Add“ ist damit eine Kennziffer für die Rentabilität der konzerninternen Abrechnung.

Im Jahr 2019 machte die Vonovia mit dem Anteil intern abgerechneter Leistungen einen „operativen“ Gewinn in Höhe von fast 130 Mio. €. Selbst wenn dieser Überschuss nicht komplett in die Umlagenabrechnungen zu Lasten der Mieter einfließt (vor allem, weil auch Instandhaltungen intern verrechnet werden), ist von einer hohen zweistelligen Millionensumme auszugehen, die Vonovia auf diese Weise an ihrer Kalkulation verdient.

Kosten- oder Vergleichsprinzip?

Dass darin ein systematischer Rechtsverstoß liegen könnte, will Buch aber nicht einsehen. “Uns ist die Transparenz bei unserer Betriebskostenabrechnung wichtig. Grundsätzlich rechnen wir nur Kosten ab, die auch entstanden sind”, sagte er bei der Hauptversammlung 2020.

Offensichtlich versteht Buch unter „Kosten“ dabei etwas anderes als der Mieterverein. Offenbar hält er es für selbstverständlich, dass die Vonovia aus den Abrechnungen Gewinne erzielt. Vielleicht verwechselt er hier die Anforderungen des Finanzamts mit denen des Mietrechts?

Die Einsparungen, die ein Konzern durch Leistungen eigener Tochterunternehmen im Vergleich zu Marktpreisen erzielt, sind steuerlich Gewinne. Sie führen auf Ebene des Konzerns ja tatsächlich zu geringeren Ausgaben und damit zu einem besseren Ergebnis. Werden die Leistungen der Tochterunternehmen nun zu Marktpreisen bilanziert, kommt es nicht zu einer verdeckten Gewinnausschüttung, die das Finanzamt monieren könnte. Die Einsparungen des Konzerns verwandeln sich in zusätzliche Einnahme der Tochtergesellschaft, die diese als Gewinn abführt.

Soweit, so gut. Nur mit einer mietrechtlich korrekten Abrechnung haben solche steueroptimierten Verrechnungen aber nichts zu tun. „Im Mietrecht gilt hier das Kosten- und nicht das Vergleichsprinzip“, betont Unger.

Für die Prüfung der Abrechnungen von hunderttausenden Mietern der Vonovia hat dieser kleine Unterschied enorme Bedeutung. Denn hier geht es nicht darum, an welcher Stelle im Konzern Steuern anfallen, sondern darum, dass die in Gewinne verwandelten Einsparungen als angebliche Kosten auf die Mieter abgewälzt werden.

Tochter-Firmen ermöglichen hohe Rechnungen  

Mieterschützer verlangen immer wieder, dass der Konzern zum Beispiel die tatsächlichen Personalkosten der Hauswarte offenlegt. Bisher ohne Erfolg. „Alle für die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung erforderlichen Unterlagen, auch die Rechnungen von Tochterfirmen, werden die Mieter auf Anforderung übermittelt“, beteuerte Buch. „Sofern einzelne Mieter jedoch auch die Vorlage von internen Unterlagen unserer Dienstleister, wie etwa die Arbeitsverträge mit den Mitarbeitern verlangt haben, ist das für eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung weder erforderlich noch rechtlich geboten.“ Da ist der Mieterverein grundsätzlich anderer Meinung.

Der übergreifende und zentrale Streitpunkt ist dabei nicht, ob der Mieter den Arbeitsvertrag des Hauswartes oder anderer Konzernbeschäftigter einsehen darf. Der Streitpunk ist, ob die Vonovia, dadurch, dass sie ihre Personal bei einem speziell dafür gegründeten Konzernunternehmen und nicht bei der Vermietungs-GmbH selbst anstellt, davon befreit ist, die tatsächlichen Personalkosten zu belegen und stattdessen freie Marktpreise zu verlangen.

Die gleiche Frage stellt sich bei Sachkosten und bei der Beauftragung konzernexterner Unternehmen durch die konzernbeherrschten Tochterunternehmen. Es ist aus Beobachtungen zahkreicher Mieter bekannt, dass viele Arbeiten auf den Vomovia-Baustellen von Sub- und Sub-Sub-Unternehmen ausgeführt werden. Es ist zu vermuten, dass diese Sub-Unternehmen, die zum Teil ungelernte und schlecht ausgerüstete Arbeitskräfte aus Niedriglohn-Ländern einsetzen,  der Vonovia Kosten in Rechnung stellen, die deutlich unter den konzerninternen Preislisten liegen, mit denen die Mieterhöhungen begründet werden.  „Genau überprüfen können wir das nicht“ sagt Unger. „Die Vonovia stellt den Mietervereinen in diesen Fällen nur ihre hausinternen Kalkulationen, nicht aber die Rechungen der ausführenden Unternehmen zur Einsicht zur Verfügung.“

Vonovia-Vorstand diktiert  Bedingungen und Kosten

Rechtlich gesehen, darauf beruft sich die Vonovia, sind ihre Dienstleistungsgesellschaften von den Vermietungsgesellschaften zu trennen. Sie dürften genauso Rechnungen erstellen, wie eine x-beliebige Firma auf dem Markt auch.

„Nein“, rufen da konsequente Mietervertreter. Das würde dem Missbrauch der Konzernmacht Tür und Tor öffnen.“ Da die Konzernholding, vertreten durch Rolf Buch, über Mehrheitsbeteiligungen, personelle Verflechtungen und Verträge alle ihre Tochterunternehmen komplett beherrscht und durch einheitlich Systeme steuert, sind die Dienstleister vollständig der Entscheidung der Konzernspitze ausgeliefert.

„Diese Firmen besitzen keine unternehmerische Eigenständigkeit und setzen auch ihre Preise nicht frei auf einem Markt, sondern im Weisungssystem des Vermietungskonzerns fest“, sagt Unger. „Nicht der Markt, der Vonovia-Vorstand diktiert hier die Bedingungen und Kosten.“

„Wenn diese Methode weiter Schule machen würde, wäre das im BGB verankerte Prüfrecht des Mieters wertlos. Die grundgesetzlich verbürgte Gleichrangigkeit der Eigentümerrechte und der Besitzrechte des Mieters als Orientierungsmaßstab für das System der Rechte und Pflichten im Betriebskostenrecht würde hintergangen. Wir hoffen, dass Gerichte oder Gesetzgeber dieses Rendite-System der Vonovia bald stoppen.“