Neuer Mietspiegel: Vonovia und LEG treiben die Mieten

Ab 1. Juli 2023 soll ein neuer qualifizierter Mietspiegel für Witten gelten. Er fällt deutlich höher aus als bei der letzten Erhebung. Daran haben  vor allem Vonovia und LEG einen Anteil.  Ihre Mieten lagen 73 Ct/qm über dem übrigen Durchschnitt.

Am 10.5.2023 wurde im Sozialausschuss über den neuen qualifizierten Mietspiegel der Stadt Witten beraten (Verwaltungsvorlage Nr. 0516/V 17).  Er beruht auf einer statistischen Erhebung und soll zum 1. Juli in Kraft treten. Damit wird eine mietspiegellose Übergangszeit mit erhöhter Rechtsunsicherheit beendet. Der letzte gültige Mietspiegel war zum 31.3.2022 ausgelaufen. Die Neuerstellung verzögerte sich wegen des Hackerangriffs auf die Stadtverwaltung.

Der Mietspiegel soll die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese ist auch in Witten deutlich gestiegen, im Durchschnitt (arithmetischer Mittelwert) um 10,7 % seit 2017.  Je nach Baualter und Ausstattung kann die Steigerung aber wesentlich höher ausfallen.  Damit wird den Vermietern der entsprechenden Wohnungen die Möglichkeit gegeben, die Mieten weiter zu erhöhen.

Manche Vermieter haben in den letzten Jahren bei den Mietanhebungen freilich schon so kräftig zugelangt, dass ihre legalen Erhöhungsspielräume trotz des neuen Mietspiegels begrenzt sind.  Dazu gehören auf jeden Fall die beiden größten privaten Wohnungsanbieter in Witten: Vonovia und LEG.  Die in die Erhebung eingeflossenen Mieten dieser beiden Konzerne lagen durchschnittlich 73 C,t/qm oder 13 % über dem Gesamtdurchschnitt der Erhebung, obwohl Baualter, Ausstattung und Modernisierungsgrad ihrer Wohnungen sicherlich nicht überdurchschnittlich sind.

Seit Jahren verlangt die LEG regelmäßig Mieterhöhungen, die ohne Begründung über den Mittelwerten der Mietspiegelspannen liegen und die deshalb vor Gericht chancenlos sind. Zwar nimmt die LEG bei Widerspruch des MieterInnenvereins die Erhöhungsverlangen oft zurück oder akzeptiert geringere als die zunächst verlangten Anhebungen.  Aber viele MieterInnen stimmen aus Angst vor den Drohbriefen der LEG zu. Auf diese Weise erhöht sich die ortsübliche Vergleichsmiete, die der Mietspiegel abbildet,  wodurch Mieterhöhungen für alle ermöglicht werden.

Die mietspiegellose Zeit hat der LEG die Gelegenheit gegeben, noch dreister vorzugehen. Sie hat ihre Mieterhöhungsverlangen jeweils mit drei „Vergleichswohnungen“ aus dem eigenen Wohnungsbestand „begründet“, natürlich besonders teuren. Formell ist das rechtlich zulässig. Das heißt aber nicht, dass die verlangten Mieten rechtlich durchsetzbar sind. In etlichen Fällen lagen die Mieten der Vergleichswohnungen sogar um deutlich mehr als 20 % über den alten Mietspiegelwerten, also über  der Ordnungswidrigkeitsgrenze nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch.

Auch im Vergleich zu dem neuen Mietspiegel sind die Mieterhöhungen der LEG meist übertrieben. Nach Widersprüchen hat das Unternehmen erneut eine ganze Reihe von aktuellen Mieterhöhungsverlangen (zum 1. April 2023) zurücknehmen müssen.

Die Vonovia verlangt vor allem nach Modernisierungen und bei Abschluss neuer Verträge Mieten weit über dem Mietspiegel. In einem energetischen Modernisierungsprojekt in Heven („Energiesprong“) musste die Vonovia eine überhöhte Neuvertragsmiete nach einem Pressebericht einräumen und zurücknehmen. Angeblich hatte der Konzern „übersehen“, dass die mieterhöhungswirksame Modernisierung noch gar nicht durchgeführt war.

Derartige Praktiken hinterlassen ihre Spuren im Mietengefüge. Wie die neue Mietspiegelerhebung bestätigt, sind die hohen Mieten bei Vonovia und LEG kein Einzelfall.  Die in der Stichprobe berücksichtigen Mieten der Vonovia liegen um 86 Cent/qm oder 15 % über dem Durschnitt aller Anbieter (ohne Berücksichtigung von Ausstattung und Baujahr). Im Vergleich zu den zusammengefassten Werten des kommunalen Wohnungsunternehmens und der größten Genossenschaft beträgt der Abstand zu Vonovia-Mieten 23 %. Bei der LEG ist es etwas weniger.

Würden die beiden Unternehmen Vonovia und LEG bei der Mietspiegelerhebung nicht berücksichtigt, wäre die ortsübliche Vergleichsmiete in Witten im Schnitt 2 % niedriger. Auf den Durchschnitt aller Mieten haben die Konzerne in Witten also nur einen begrenzten Einfluss. Denn es gibt viele andere Anbieter. Nur: Wer bei ihnen wohnt (wohnen muss), muss für vergleichbare oder sogar geringere Leistung mehr bezahlen als anderswo.

Würde auch im Ruhrgebiet die Mietpreisbremse gelten oder sogar ein Mietendeckel, würden diese Mietentreiber in ihre Schranken gewiesen.

Die Mietenpolitik von Vonovia und LEG ist auch Thema unserer Fragen bei den Hauptversammlungen am 17. Mai.