Hauswartkosten nicht belegt: BGH kassiert Nebenkostentrick der Vonovia

Der Bundesgerichtshof hat in einem am 2.12.2021 veröffentlichten Urteil (BGH VIII ZR 114/21) die Auffassung des bundesweiten VoNO!via-MieterInnenbündnisses bestätigt: Für den Beleg der „Hauswartkosten“, die die Vonovia jedes Jahr mit den Nebenkosten von den MieterInnen einbehält, reichen die bislang vorgelegten konzerninternen Rechnungen und Verträge nicht aus. Denn diese enthalten keine Festlegungen der tatsächlichen Vergütung. Die MieterInnen haben ein Recht darauf, auch die Rechnungen und Verträge einzusehen, die die tatsächlichen Kosten ausweisen.

„Seit Jahren beißen wir mit unseren Forderungen nach Offenlegung der tatsächlichen Hauswartkosten bei der Vonovia auf Granit“, berichtet Knut Unger vom MieterInnenverein Witten, einem Mitglied des MieterInnen-Bündnisses. „Bei uns hat sie sogar abschließend jede weitere Stellungnahme abgelehnt. Jetzt muss sie die Kosten erstatten. Wenn Vonovia-Chef Rolf Buch weiß, was sich gehört, zahlt er bundesweit allen Mietparteien die offensichtlich frei kalkulierten Hauswartkosten der letzten Jahre zurück.“ Nach Einschätzung von Unger sind dies meistens gut 100 Euro pro Jahr und Mietpartei.

Die Vonovia begründet die „Hauswartkosten“ bislang mit Rechnungen ihres 100%igen Tochterunternehmens „Vonovia Immobilienservice GmbH“. Der dazugehörige Geschäftsbesorgungsvertrag enthält keine bestimmten Preisangaben oder Vergütungsregelungen, sondern legt nur allgemein fest, dass die Vermietungsgesellschaft die Kosten erstattet, die der Servicegesellschaft entstanden sind. Deshalb, so der BGH, reicht in diesem Falle die Rechnung der Servicegesellschaft zum Nachweis der Kosten nicht aus. Die Vonovia dürfe, so heißt es in der Urteilsbegründung wörtlich, „nur die Kosten auf die Mieter umlegen, die der Immobilienservice GmbH tatsächlich entstanden sind.“ Und hierüber geben die bislang vorgelegten Unterlagen nach Feststellung des BGH keinen Aufschluss. Der Nachweis könne nur aus Rechnungen der beauftragten Subunternehmen oder Belegen der Lohnkosten des angestellten eigenen Personals bestehen.

„Vonovia-MieterInnen sollten deshalb unbedingt innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung den Nachweis der tatsächlichen Hauswartkosten und der dienstvertraglichen Grundlagen verlangen“, rät Manfred Grimm von der Mieterinitiative Köln-Bayenthal. „Sie können dann entsprechend hohe Beträge von den Nachforderungen oder den laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Denn die Vonovia wird nach bisherigem Vorgehen nicht bereit und in der Lage sein, die tatsächlichen Kosten zu belegen.“

 

„Eigenständige Schwesterunternehmen“ ?

Aber nicht mit allen Aussagen des BGH in diesem und einem weiteren Urteil zu den Nebenkostenabrechnungen der Vonovia  (BGH VIII ZR 102/21) sind die Mietervertreter zufrieden. Bei oberflächlicher Lektüre der Urteilsbegründung scheint das oberste Gericht der Vonovia grünes Licht bei der künstlichen Erzeugung von Kosten durch die Ausgründung von immer neuen Tochterunternehmen zu geben. Dafür müsse nur die Vergütung an dieses Unternehmen klar geregelt sein, meint der BGH. Dann dürfe dieses Tochterunternehmen mit den Betriebskosten auch Gewinne machen, denn es handle sich um eine nicht von der Vermietungsgesellschaft „abhängige oder kontrollierte Schwestergesellschaft desselben Konzerns“.

„Hier hat die Mieterseite in den Vorinstanzen offensichtlich nicht genug vorgetragen“, kommentiert der Jurist Grimm. „Und der BGH hat sich auch nicht die Mühe gemacht, einmal genauer in die Gesellschafterverträge oder Geschäftsberichte zu schauen. Sowohl die Vermietungs- als auch die Servicegesellschaften werden vollständig von der Vonovia SE beherrscht. Stets sitzen Vorstandsmitglieder der Vonovia SE in den Vorständen der beteiligten Töchter. Aus diesem Grunde sind auch in Geschäftsbesorgungsverträgen festgelegte Vergütungen und Preise willkürlich von dem Vermietungskonzern festgelegt und geben nicht die tatsächlichen Kosten wieder.“

„Es bestehen außerdem Gewinnabführungsverträge und ein konzernweites Cash-Pooling“, erklärt Unger, der auch kritischer Aktionär bei der Vonovia ist. „Die Tochterunternehmen sind nur auf dem Papier selbständig. Sie alle dienen dem wirtschaftlichen Erfolg der Vonovia. Die konzerninternen Abrechnungen tragen einen dreistelligen Millionenbetrag zu den jährlichen Ergebnissen der Vonovia bei. Hier werden die Mietenden mit Tricks abgezockt. Transparente Unternehmensführung sieht anders aus.“

Leider habe dieses Urteil noch nicht die erforderliche Klärung zum „Geschäftsmodell 2. Miete“ gebracht, beklagen die Mietervertreter. „Das bedeutet, dass wir mit langwierigen Auseinandersetzungen rechnen müssen. Einfacher wäre es, der Gesetzgeber würde die Betriebskostenabrechnungen in Vermietungskonzernen klarer regeln. Haben wir nicht eine neue Bundesregierung, die laut Koalitionsvertrag für mehr Transparenz der Nebenkostenabrechnungen sorgen will?“