Vonovia: Undurchsichtige Abrechnungen von Miet-Umlagen lassen Zusatz-Renditen sprudeln

MieterInnenverein arbeitet an ausführlichem Prüfbericht

Nach den Daten des aktuellen Geschäftsberichtes der Vonovia SE ist Umsatz der Insichgeschäfte des Konzerns (Value Add intern) gegenüber 2018 um 18 % auf nunmehr 1,5 Mrd. € gestiegen. Das operative Ergebnis („EBITDA“) dieses Segments betrug 121 Mio. Euro. Es ist ein, wie die Geschäftsberichte betonen, strategisches Ziel der Vonovia SE, die Gewinne aus diesem Segment zu steigern. 

Vonovia-Chef Buch will zum Beispiel Wohnviertel „energieautark“ machen und den mit Sonnenlicht erzeugten Strom direkt an die Mieter verkaufen. Natürlich soll die Vonovia daran verdienen.

Im Moment werden die Zusatzeinnahmen aber noch vor allem dadurch erzielt, dass konzernangehörige Serviceunternehmen Rechnungen über eigene oder fremde Leistungen an konzernangehörige Immobilienfirmen schreiben, die dann als Begründung für Modernisierungs-, Gartenpflege- oder Hauswartkosten herhalten. Die vermietenden Wohnungsgesellschaften werden vollständig von der Vonovia SE beherrscht. Innerhalb des Konzerns werden ihnen von ebenso zentral gesteuerten Servicegesellschaften Dienstleistungen bereitgestellt, die als Betriebskosten auf die MieterInnnen abgewälzt werden. Inwieweit dabei neben den tatsächlichen Personal- und Sachkosten für Hauswarte oder Gartenpflege auch interne Verwaltungskosten und Gewinne abgerechnet werden, kann niemend kontrollieren. Jedenfalls nicht anhand der Unterlagen, die die Vonovia normalerweise als Nachweise der Betreibskosten den Mietern vorlegt,

Eine Gewinnorientierung ist der Abrechnung von Betriebskosten und Modernisierungskostenumlagen an sich fremd.  Es besteht aufgrund der Struktur der konzerninternen Rechnungsstellung der Verdacht, dass über den Konzern der vermietenden Wohnungsgesellschaften die Mieter mit Kosten belastet werden, die rechtswidrig ermittelt wurden.

„Zur Wahrnehmung ihrer Managementfunktionen“, heißt es im Geschäftsbericht, „hat die Vonovia SE eine Reihe von Servicegesellschaften gegründet, insbesondere für die kaufmännischen und operativen Unterstützungsfunktionen, die zentral in Shared-Servicecentern zusammengefasst sind.“  Dies heißt, dass die kaufmännischen (Buchhaltung) und operativen Funktionen (z.B. Gartenpflege) getrennt von den vermietenden Wohnungsgesellschaften erbracht werden. Die operativen Leistungen erfolgen zudem durch eine von der gesellschaftsrechtlichen Struktur unabhängigen, regional strukturierten betrieblichen Organisation des Konzerns.  Aus dieser Selbstdarstellung der Vonovia SE ergibt sich bereits, dass die Wohnungs- und Servicegesellschaften innerhalb des Konzerns keinerlei Autonomie besitzen. Alle Leistungen und Forderung der Wohnungsgesellschaften müssen als Leistungen und Forderungen der Vonovia SE betrachtet werden. Da in der Betriebskostenabrechnung aber nur umlagefähige Aufwendungen berücksichtigt werden können, die dem Vermieter tatsächlich entstanden sind, stellen die konzerninternen Rechnungen für sich keine prüffähigen Belege der tatsächlichen Betriebskosten dar.                     

Aufgrund des Mietrechts ist der Vermieter verpflichtet, die auf die Wirtschaftseinheit bezogenen umlagefähigen Kosten konkret zu ermitteln und auf Nachfrage des Mieters nachzuweisen. Vermieter, und damit zur Abrechnung verpflichtet, sind die in das Grundbuch eingetragenen Wohnungsgesellschaften. Diese Unternehmen bedienen sich für die allgemeine Wohnungsverwaltung und für Bewirtschaftung ihrer Wohnungen anderer (konzernangehöriger) Unternehmen. Für rechts- oder pflichtwidrige Handlungen dieser Erfüllungsgehilfen haftet die Wohnungsgesellschaft. Dies gilt auch für den Fall, dass eine Abrechnung aufgrund des Konzernverbundes rechtswidrig ist.

Als Betriebskosten umlagefähig sind Kosten, die dem Vermieter tatsächlich entstanden sind, nicht jedoch willkürliche Aufschläge und Gewinne auf Preise für bezogene Leistungen. Genau dies geschieht aber nach den bisherigen Prüfungen durch den MieterInnenverein Witten. Oder ist zumindest nicht auszuschließen.

Für eine rechtlich korrekte Abrechnung müsste die Vonovia die Verträge und Rechnungen der beauftragten und tatsächlich tätigen Unternehmen vorlegen. Wurden die Leistungen nicht von konzernexternen Firmen erbracht, sondern von Beschäftigen der Vonovia Servicegesellschaften, wären die anteiligen Personal- und Sachkosten nachzuweisen.

Die Vonovia weigert sich, diese Kosten belegen. Sie stellt ihre Tochterfirmen als eigenständige Unternehmen dar, obwohl sie es in wirtschaftlicher Hinsicht nicht sind. Damit aber können die Mieter nach Ansicht des MieterInnenvereins Witten die Betriebskostenforderungen, die sich auf diese Abrechnungen stützen, zurückbehalten.

Anstatt ihr Versteckspiel endlich aufzugeben und die tatsächlichen Kosten offenzulegen, kündigte Buch nun eine „Mieter-App“ an, mit der die Mieter auf die „Belege“ zugreifen können, die ihnen der Konzern fabriziert. Auf dass sie nicht in Versuchung geraten, hinter die Fassaden zu blicken!

Der MieterInnenverein Witten arbeitet an zusammenfassenden Prüfberichten zu den Betriebskostenabrechnungen 2016 bis 2018 und den Modernisierungsmieterhöhungen in Witten. Diese Berichte sollen in Internet zugänglich gemacht und fortlaufend ergänzt und verbessert werden. Mit einer Veröffentlichung ist innerhalb der nächsten Wochen zu rechnen.

Stellungnahme zu Vonovia-Betriebskostenabrechnungen 2016-2018, Stand 17.3.2020