Nach dem
in der letzten Woche veröffentlichten 8-Monatsbericht der Vonovia lag die
Steigerung der Ist-Mieten gegenüber dem Vorjahr erneut bei 4 Prozent. Im
gleichen Zeitraum sind die Verbraucherpreise bundesweit nur um 1,2 Prozent, die
Wohnungsmieten um 1,4 Prozent gestiegen.
Zu der Steigerung der Ist-Mieten um 4 Prozent tragen die Modernisierungen mit
2,5 Prozent bei. Trotz der Ende des letzten Jahres von Vonovia-Chef Buch
angekündigten Mäßigung des Vorgehens sind die nach Modernisierungen erzielten
Mietsteigerungen damit nach wie vor einer der wichtigsten Rendite-Bringer des
Konzerns. Nach einer Präsentation für Analysten beträgt die unmittelbare
Rendite, die die Vonovia aufgrund der Modernisierungen erzielt, 7 Prozent der
aufgewendeten Kosten. Hinzu kommen ein darüber hinaus ermöglichtes
Mietenwachstum und eine Anhebung der Verkehrswerte der Immobilien um von 1 bis
1,5 Prozent. Im Ergebnis rechnet die Vonovia mit einer internen Verzinsung der
Kosten von 9 bis 10 Prozent. Das ist eine stolze Rendite. Aber sie ist noch
nicht komplett. Indem die Vonovia große Teile der Modernisierungsarbeiten
konzernintern vergibt und abrechnet, verdient sie an der Festsetzung der
„Kosten“, die die Mieterhöhungen begründen, zusätzlich mit.
Die gleiche Vorgehensweise verfolgt die Vonovia bei der Abrechnung der
Betriebskosten. Für immer mehr Kostenpositionen werden auf Anfrage lediglich
konzernintern angefertigte Rechnungen und Verträge vorgelegt. Die tatsächlichen
Kosten werden nicht belegt. Das Abrechnungswesen ist für die Mieter
undurchschaubar. Selbst nachgewiesene Falschabrechnungen werden nicht
korrigiert.
Die Vonovia baut auf diese Weise die Abrechnung der „Umlagen“, die eigentlich nur ein „durchlaufender Posten sein“ sollten, zu einer „zweiten Miete“ aus. Längst verfügt sie hierzu über einen eigenen Geschäftsbereich, genannt „Value Add“. Der Überschuss des „Value Add“-Bereiches der Vonovia über die tatsächlichen Kosten vor Zinsen und Steuern liegt für die ersten neun Monate bei knapp 100 Mio. Euro.
Dies und die Mieterhöhungen sind nicht erforderlich, um die Kosten zu decken. Insgesamt fließen allein über 30 Prozent der Mieterlöse der Vonovia in die Dividendenausschüttung. Für die Deckung der Bewirtschaftungskosten und Zinsen wird nicht einmal die Hälfte der Mieteinnahmen benötigt.
siehe auch: 9-Monats-Bericht: VONOVIA intensiviert Abschöpfung der Mieter