VONOVIA: Die Mieterhöhungsmaschine passt ihre Modernisierungsstrategie an

[Update 11.12.2018] Am 6.12.2018 hat der größte deutsche Wohnungskonzern, die Vonovia S.E., seine Zwischenergebnisse für die ersten 9 Monate veröffentlicht und zugleich eine bewusst aufsehenerregende Modifikation der bisherigen Strategie der Miethöhung mittels „Modernisierung“ angekündigt. Aufgrund des Widerstandes der Mieter – so das Management gegenüber Analysten und Anlegern wörtlich – wird auf die Planung  von energetische Modernisierungen, für die  Mieterhöhungen von mehr als 2 Euro vorgesehen waren, für die nächsten zwei Jahre verzichtet. Stattdessen sollen die Mittel in andere Gewinnbringer investiert werden.  Damit bestätigt das  Vonovia-Management, dass die Proteste und kritischen Berichte der letzten Monate nicht mehr ignoriert werden konnzen. Zugleich versucht die Vonovia geschickt, die Bildung einer Legende zu hoher Klimaschutzstandards zu begüinstigen. Es soll Druck auf die Bundespolitik aufzubauen, um der Fotrderung nach weiteren erforderlichen Verschärfungen des Mietrechts entgegenzuwirken. Für eine Entwarnung der MieterInnen und sozialen WohnungspolitikerInnen gibt es also  überhaupt keinen Grund.

Mieterhöhungen für die Dividende

Die monatliche Ist-Miete der Vonovia in Deutschland stieg innerhalb von 12 Monaten um 4,2 Prozent von durchschnittlich  6,19 €/qm auf 6,45 €/qm. Für das Jahr 2019 strebt die Vonovia laut ihrer Analysten-Präsentation eine Mieterhöhungsquote von 4,4 % an. Starke Mieterhöhungen sind auf Dauer erforderlich, um die hohen Dividenden auszuschütten, die die Vonovia ihren Aktionären verspricht.  2018 stieg die Dividende pro Aktie gegenüber dem Vorjahr um 17 Prozent auf 1,32 €/Aktie. 2019 soll die Dividende auf 1,44 €/Aktie gesteigert werden, ein von Plus von 9 Prozent.

Die Dividendenausschüttung  beträgt dann etwa  39 Prozent der europaweiten jährlichen Mieteinnahmen des Konzerns. Etwas vereinfacht kann man sagen, dass von jedem Euro Miete etwa 38 Cent in die Taschen der Aktionäre fließen.

Maßgeblich für die Dividenden und die Steigerung der Mieteinnahmen sind die Modernisierungen. Obwohl sie nur an einer begrenzten Zahl von Standorten stattfanden, betrug ihr Beitrag zur Erhöhung der deutschen Durchschnittsmieten in den ersten 9 Monaten 2,5 Prozent. Weit mehr als die Hälfte der Mietsteigerung, die die Vonovia erzielen konnte, geht also auf das Konto dieser angeblichen „Wertverbesserungen“.

Die Modernsierungen sind der Renditetreiber Nummer 1 der Vonovia. Die Gewinne aus den „Value-Add“-Geschäften mit eignen Handwerkern und zusätzlichen Dienstleistungen sowie das  Vermietungsgeschäft im Ausland (Österreich, Schweden, in Zukunft auch Frankreich) holen allerdings an Bedeutung auf.

Modifikation der Modernisierungsstrategie

Vor diesem Hintergrund  erscheint es nur auf den ersten Blick erstaunlich, dass die Vonovia in Reaktion auf die massiven Mieterproteste und öffentliche Vorwürfe, sie vertreibe Mieter, eine deutliche Änderung ihrer Modernisierungsstrategie ankündigt. Diese Ankündigung dient der Beruhigung der aufgeschreckten Gemüter in den Medien. Und sie ist gleichzeitig eine Retourkutsche an die Bundesregierung, die gerade eine Begrenzung der Mieterhöhungen nach Modernisierung auf 2 bis 3 €/m² in sechs Jahren durchgesetzt hat.

In einer Presseerklärung stellt die Vonovia dar, sie habe die energetischen Modernisierungsmaßnahmen in den Gebäuden der 50er bis 70er Jahre durchgeführt, um die CO²-Minderungsziele zu erreichen, also im Dienste des Klimaschutzes. Nun stelle man jedoch fest, „dass die Akzeptanz für aufwendige energetische Modernisierung fehlt und viele Mieter auch finanziell nicht in der Lage sind, die damit verbundenen Mieterhöhungen zu tragen.“ Deshalb habe sich die Vonovia entschieden, „die für das Programm 2019/2020 geplanten aufwendigen Modernisierungsprojekte, die zu einer Mieterhöhung von mehr als 2 € pro Quadratmeter führen würden, nicht zu realisieren. Wir reduzieren damit unsere Investitionen in die energetische Sanierung um 40 %.“

Diese Ankündigung ist eine deutliche Reaktion auf Mieterproteste, aber auch auf die jüngsten Mietrechtsänderungen, nach denen in großen Teilen des Vonovia-Wohnungsbestandes ohnehin keine stärkeren Erhöhungen als 2 €/m² mehr durchsetzbar wären.  Nun können viele Mieter, für die offenbar besonders hohe Mietsteigerungen vorgesehen waren, aufatmen. Allerdings hat die Vonovia trotz dieser Beschränkung ihre Renditezeile von mindestens 7 % bei allen Investitionen damit nicht aufgegeben. Dieses Ziel wird auch bei weniger umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen spielend erreicht, zum Beispiel bei bloßen Heizkesselerneuerungen oder bei Fassadendämmungen, die nicht mit weiteren kostspieligen Maßnahmen kombiniert werden.  Auch in Zukunft kann die Vonovia Investitionen in den Bestand, die eigentlich Erhaltungsmaßnahmen sind, als Modernisierungsmaßnahmen ausgeben und so „optimieren“, dass sowohl die „Zielmieten“ als auch die Renditeziele erreicht werden.

Um unter den veränderten Rahmenbedingungen auch in Zukunft die Rendite zu steigern, könnte die Vonovia zum Beispiel noch mehr auf den Austausch von Heizungsanlagen setzen. Damit würden nicht nur die Mieten, sondern auch Einnahmen für die eigenen Tochterunternahmen gesteigert werden. Die Kostenumlage ist bei verschlossenen Heizungskellern und komplizierter Technik für die Mieter schwer kontrollierbar. Wie in Witten aufgedeckte Fälle zeigen, sind die Baukosten der Vonovia-Firmen besonders hoch. Teilweise wurden Maßnahmen abgerechnet, die gar nicht durchgeführt wurde. In diesem Bereich, dessen Intransparenz zu Phantomabrechnungen und Mietertäuschungen geradezu einlädt, hat ein Konzern wie die Vonovia einen enormen Handlungsspielraum, um die Gewinne auch bei Begrenzung der Mieterhöhung pro Wohnung zu steigern.

Für die Mieter ist die Modifikation der Modernisierungsstrategie auch in einer weiteren Hinsicht  keine Entwarnung. Die Vonovia verfügt über viele Häuser, die seit Jahrzehnten nicht renoviert wurden. Im Ruhrgebiet liegen die Mieten bei alten Mietverträgen oft kaum über 5 €/m². 2 Euro Mietsteigerungen bedeuten hier 40 % Erhöhung, – und damit existenzielle Nöte für die betroffenen BezieherInnen von Sozialleistungen oder niedrigen Renten.  Dazu könnte es aber nun vermehrt kommen, wenn die Vonovia kleinere Modernisierungsmaßnahmen in die Fläche ausweitet. Der Konzern könnte einfach mehr abgespeckte Maßnahmen durchführen und sich den nächsten Modernisierungsschub für einen Zeitraum nach sechs Jahren aufsparen, in dem dann nach neuem Recht Mietensprünge von 3 €/m² möglich sind.

Umverteilung in Wohnungsmodernisierungen und Nachverdichtung

Laut ihrer Präsentation für die Anleger („Earnings-Call“) will die Vonovia die Investitionsmittel in der nächsten Zeit vermehrt für die mieterhöhende Erneuerung veralteter Bäder und Küchen einsetzen. Hier rechnet man mit weniger Widerstand, weil sich viele MieterInnen die Erneuerung der noch aus den 60er Jahren stammenden Einrichtungen wünschen und dafür in Ermangelung von Alternativen auch hohe Kosten in Kauf nehmen. Die Wohnungsmodernisierungen erfolgen individuell, Mieterhöhungen werden vereinbart. Das Risiko einer späteren Überprüfung der Kosten und des Instandhaltungsanteils entfällt.  Es werden nicht ganze Häuser eingerüstet und ganze Hausgemeinschaften auf die Barrikaden getrieben. Und außerdem liegt auch die Rendite  für die Vonovia deutlich höher als bei den energetischen Modernisierungen. Die Vonovia präsentierte ein Beispiel mit 9,6 % Rendite, während es bei der energetischen Modernisierung nur 5,9 % waren. Beim Innenausbau können auch besonders ausgiebig eigene Tochterfirmen eingesetzt werden, die Baufirmen-Gewinne bleiben im Haus. Und die Vonovia muss sich nicht mit der Abwicklung komplexer Baustellen überfordern.

Die bei den Großmodernisierungen freiwerdenden Kapazitäten will die Vonovia vor allem auch für Neubau durch Aufstockung und Nachverdichtungen einsetzen. Auf den Grünflächen ehemaliger Sozialsiedlungen werden Modulbauten gesetzt, deren Mieten weit über dem Niveau der Nachbarschaft liegen. In Bochum liegen sie bei 9,70 €/qm. Mit diesen Neubauten kann man die Wohngebiete „aufwerten“ und eine Nachfrage anlocken, die auch im Altbestand höhere Wiedervermietungsmieten ermöglicht. Auch in diesem Bereich sind satte Renditen möglich. Da die Vonovia auf eigenem Grund baut, fallen keine Grundstückskosten an und auch die Erschließungskosten sind in bestehenden Wohnvierteln begrenzt. Ob die die Nachverdichtung nicht auch massive Widerstände hervorruft, bleibt abzuwarten. In Arbeitervierteln ist zu diesem Thema aber nicht unbedingt mit großen Protestwellen zu rechnen, zumal die Maßnahmen im Unterschied zu extremen Mieterhöhungen nicht unmittelbar die wirtschaftliche Existenz bedrohen.

Auf  die dennoch zu erwartenden Mieterprotestes auch bei kleineren Modernisierungen will die Vonovia nun mit Neueinstellungen für die Durchführung von Mieterversammlungen und die individuelle Betreuung von wirtschaftlichen Härteeinwänden reagieren. Durch Deeskalationsteams und einzelne Härtefallregelungen werden die grundsätzlichen Probleme der renditegetriebenen zentralistischen Planung industriell organisierter Baumaßnahmen jedoch nicht gelöst. Dazu müssten die Renditeerwartungen radikal reduziert und die Maßnahmenplanung sowie die Abrechnung umgebaut werden, was deutlich mehr Personal erfordern würde als die angekündigten 27 Neueinstellungen für die Härtefallbearbeitung. Bezeichnend ist, dass die Vonovia keinerlei Maßnahmen zur Überprüfung ihrer in den Medien in die Kritik geratenen Abrechnungspraxis ankündigt.

Vermieter spart – der Mieter zahlt

Zunehmend wichtig für das Ergebnis der Vonovia werden die zahlreichen Tochtergesellschaften, die zuvor ausgelagerte Leistungen übernehmen, Immobiliendienstleistungen für Dritte (z.B. Eigentumswohnungsverwaltung) oder für die MieterInnen anbieten. Hierzu zählen unter anderem Wohnumfeldpflege, Hausmeisterdienste, Kabelanschlüsse und Messdienste, die den Mietern über die Betriebskosten in Rechnung gestellt werden. Die Vonovia entwickelt zudem immer neue „Serviceangebote“. So werden den Mietern bei Abschluss von neuen Mietverträgen inzwischen oft gleich auch Stromversorgungsverträge der Vonovia „angeboten“.

Das operative Ergebnis aus diesem Bereich, den die Vonovia als „Value-add Business“ bezeichnet, lag um 19,3 % über dem Ergebnis der ersten 9 Monate 2017. Im Geschäftsjahr 2018 erwartet der Konzern in diesem Bereich einen Gewinn von 120 Millionen Euro.  Wie die Vonovia den Anlegern in einer Grafik vorstellte, gehen davon mehr als zwei Drittel auf das Konto von „Einsparungen“ bei Handwerkern. Das heißt, die Gewinne werden hier unter anderem dadurch erzielt, dass den Mietern wesentlich höhere Kosten für Modernisierungen  berechnet werden als den jeweiligen Vonovia-Tochterunternehmen tatsächlich entstehen.  Nach dem gleichen Modell „der Vermieter spart – der Mieter zahlt“ werden aus den Abrechnungsleistungen, der Wohnumfeldpflege und den Hausmeisterdiensten Gewinne erwirtschaftet.  Besonders kräftig verdient die Vonovia auch an Kabelgbeühren (Multimedia). Ausgebaut werden sollen die Gewinne aus der Energiesparte. Die Vonovia dreht den Mietern bei Vertragsabschluss Stromversorgungsveträge mit dem eigenen Tochterunternehmen an.

Auch in diesem Bereich ist es zu Mieterprotesten und öffentlicher Kritik an der Abrechnungspraxis der Vonovia gekommen. Eine ernsthafte Reaktion des Konzerns ist bislang nicht erfolgt.  Das lässt sich so interpretieren: Die Vonovia ist zu Modifikationen ihrer Bewirtschaftungsmethoden nur bereit, solange sie sich dabei nicht in die Karten gucken lassen muss.

Manipulierte Gewinnkennzahlen

Der Gewinn im verkürzten Konzernzwischenabschluss basiert wie üblich auf horrenden Steigerungen der geschätzten Buchwerte. Obwohl sich auch an den Erfahrungen der Vonovia inzwischen zeigt, dass die Mieten nicht unbegrenzt steigerungsfähig sind, wurden die kalkulatorischen Verkehrswerte des Immobilienbestandes erneut um fast 1,4 Mrd. € erhöht, was in etwa dem Betrag des gesamten Periodenergebnisses nach (überwiegend latenten) Steuern entspricht. Zugleich steigerte sich aufgrund der Zukäufe im Ausland die Verschuldung. Der Finanzaufwand stieg um 72 Mio.  Ohne die „fiktiven“ Bewertungsgewinne würde der Verschuldungsgrad bedenklich steigen. So erhöht sich der Kennwert LTV (Loan to Value) „nur“ von 42,3 % auf 45,1 %.

Während die stetigen Steigerungen der geschätzten Verkehrswerte der Immobilien auch bei anderen Immobilien-AGs (LEG, Deutsche Wohnen, GrandCity, TAG…) längst Usus sind, führt die Vonovia nach Belieben eigene Kennziffern ein, um das operative Ergebnis noch besser erscheinen zu lassen. Die Höhe der jährlichen Dividendenausschüttungen wurden bislang – wie bei Immo AGs üblich – nach dem Kennwert „Funds from Operations“ (FFO1) ermittelt (z.B. 70 % des FFO1). In diesen Wert fließen Miet- und Nebeneinnahmen ein, nicht die Finanzergebnisse, nicht die Bewertungsgewinne und auch nicht die Gewinne aus Verkäufen von Immobilien. Letzteren Punkt will Vonovia in Zukunft ändern. Auch der Gewinn, der bei Hausverkäufen realisiert wird, soll in einen neuen Kennwert, den „Group-FFO“ einfließen. Dies schafft noch mehr Spielräume für Dividendenausschüttungen. Die „Kapazität“ für Dividenden soll sich 2019 um 100 Millionen Euro erhöhen.

Exit aus der Fläche – Expansion ins Ausland

Das steigert die Gefahr eines „Substanzverzehrs“. Die Erweiterung ist sinnvoll für ein Unternehmen, das in Zukunft vermehrt auf Verkäufe und Immobilienspekulation setzt. Leitet Vonovia bereits einen Ausstieg aus den deutschen Wohnungen ein? Eher geht um eine Komzentration auf gewinnträchtuge und kosteneffizient zu bewirtschaftende Regionen.  Die Vomovia hat in den vergangenen Jahren viele  Standorte aufgegeben und die Wohnungen an andere profitorientierte Vermieter wie die LEG in NRW oder schweizerische Fondsgesellschaften verkauft. Waren es 2015 noch über 2015 nich über 800 Standorte sollen es in Zukunft nur noch 400 sein, – natürlich am Besten in der Nähe von „Schwarmstädten“, wo besonders starke Mietsteigerungen erwartet werden.

Zuglwich gewinnt die Expansion in das benachbarte Ausland an Stellenwert. Auch In Schweden lassen sich mit Modernisierungen starke Mieterhöhungen durchsetzen. Wohnungen in diesem Land gehören erklärtermaßen zum  Investitionsziel Nummer 1 im Ausland. In Frankreich werden die Sozialvermieter durch die Politik Macrons gezwungen, einen Teil ihrer Wohnungsbestände zu veräußern, was die Vonovia schon seit längerem ein neues Geschäft wittern lässt.  Das Potenzial ist gewaltig.

Aber auch diese Ausweichstrategien sind für die Vonovia nicht ohne Risiko. Und zwar nicht nur wegen des erforderlichen zusätzlichen Kapitals und der leichten Zinssteigerungstendenz. Man weiß zum Beispiel nicht, was der in Frankreich stattfindende Aufstand der Deklassierten, der auch in steigenden Wohnkosten eine Ursache hat,  noch für Konsequenzen haben wird.

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Auf jeden Fall sind dieser Quartalsbericht und seine Begleitmusik mehr als ein Zahlengerüst für Aktionäre. Richtig gelesen, ist er eine Aufforderung, die Mieterproteste weiter zu führen und von der Wohnungspolitik Regeln zu verlangen, die die spezifischen Ausweichmöglichkeiten der Wohnungskonzerne zur starken Erhöhung der Mieten verbauen.