Täuscht die Vonovia bei Mieterhöhungserklärungen systematisch hohe Modernisierungskosten vor?

Der Wohnungskonzern Vonovia hat nach einer im Jahr 2017 durchgeführten „Modernisierungsmaßnahme“ in Witten-Heven Mieterhöhungen verlangt, die auf einer konzerninternen Kostenzusammenstellung beruhen, die  nicht den Tatsachen entspricht. In der am 1.10.2018 bei RTL gesendeten TV-Reportage „Undercover in der Immobilienbranche“ des „Team Wallraff“ wurde dies anhand der Abrechnung der Heizungsmodernisierungen für das Doppelhaus Schulze-Delitzsch-Str. 17/19 aufgedeckt. Zum 1. Februar 2018 wurden für dieses Haus Mieterhöhungen verlangt, die auf Kostenberechnungen für Bauteile beruhten, die zum Zeitpunkt der Mieterhöhung nicht eingebaut waren. Noch am 2.8.2018 ein mit dem „Team Wallraff“ zusammenarbeitende Heizungsbaumeister  fest, dass abgerechnete Teiel nicht eingebaut waren udn die Anlage offensichtlich nicht ordungsgemäß abgenommen war.  Erst nachdem die Vonovia über die Recherchen informiert worden war, holte – vermutlich am 11. September – einen Teil der Maßnahmen nach.

In diesem und in anderen Fällen verweigert die Vonovia jedoch nach wie vor die Korrektur ihrer rechtwidrigen Mieterhöhungen. Sie legt auch nicht die wiederholt angeforderten Verträge über angebliche Architekten- und Honorarleistungen und die Rechnungen der Lieferanten vor. Ebenso wenig hat die Vonovia auf Aufforderungen reagiert, die ordnungsgemäße Abnahme der Baumaßnahmen und die Einhaltung von Bauvorschriften nachzuweisen. Nach Ansicht des MieterInnenvereins Witten nährt dieses Verhalten den Verdacht, dass die Vonovia nach Modernisierung in größeren Umfang überhöhte Mieten verlangt, zumindest nicht dafür sorgt, dass die Bauarbeiten und die Rechungsstellungen ordnungsgemäß überprüft werden.

Wir haben begonnen, die Staatanwaltschaft Bochum über die Vorgänge zu informieren.

Hier dokumentieren wir die wichtigsten Tatsachen, die auf ein systematisches rechtwidriges Vorgehen hinweisen.

Modernisierungsfall Schulze-Delitzsch-Str. 17 und 19 in Witten

Mit Schreiben vom 14.12.2016 kündigte die Vonovia Modernisierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle und durch Ersatz der Heizungsanlage an. Dazu gehörte auch ein hydraulischer Abgleich, für den u.a. Ventile an den Heizkörpern in den Wohnungen ausgetauscht werden müssen. Im Laufe des Jahres 2017 wurden die Baumaßnahmen durchgeführt. Mit Schreiben vom 18.11.2017 erfolgte eine Mieterhöhung um 121,78 € monatlich unter Berufung auf § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierung) und eine dem Mieterhöhungsschreiben beigefügte Kostenzusammenstellung.

In dieser Kostenzusammenstellung werden u.a. 55.150,69 € für den Austausch der Heizung berechnet, sowie 39.134,10 € für Baunebenkosten, die gemäß Anmerkung 5 der Mieterhöhung nach der Honorarordnung für Ingenieure und Architekten abgerechnet wurden. Von den Kosten der Maßnahmen wurden jeweils nur sehr geringe Instandhaltungskosten abgezogen. Die Höhe der Instandhaltungskosten wird durch Vorlage von Angeboten von Firmen „belegt“, bei denen es sich zum Teil um Tochterunternehmen der Vonovia SE handelt.

Auf die Mieterhöhungsschreiben hat der MieterInnenverein Witten für vier Mitglieder mit Schreiben vom 4.1.2018 und vom 29.1.2018 reagiert und u.a. festgestellt, dass die Mieterhöhung die formellen Voraussetzungen nicht erfüllt. Gleichzeitig wurden die Belege für sämtliche Maßnahmen angefordert.

Die Vonovia hat auf diese Schreiben zunächst nicht reagiert, ihre Mieterhöhungsforderung aber auch nicht zurückgezogen. Während vier Mitglieder des MieterInnenvereins die Zahlung der Mieterhöhungen verweigerten, zahlten die übrigen Mietparteien in dem Glauben, die Forderungen seien berechtigt.

Erst mit Schreiben vom 11.6.2018 übersandte die Vonovia wie angefordert Belege. Diese bestanden aus einer umfangreichen Zusammenstellung von Kostenpositionen, die überwiegend von Tochterunternehmen der Vonovia SE in Rechnung gestellt wurden. Originalrechnungen der Lieferanten und externer Dienstleister waren nicht enthalten.

Der MieterInnenverein hat ausführlich zu den Rechnungen Stellung genommen und unter Fristsetzung weitere Nachweise verlangt. Hierauf hat die Vonovia nicht reagiert. Unter den zahlreichen Verdachtsmomenten heben wir zwei hervor:

Da trotz wiederholter Aufforderung (auch in anderen Fällen)  keine Verträge mit externen Ingenieuren oder Architekten vorgelegt wurden, besteht der Verdacht, dass die nach HOAI abgerechneten Kosten ohne Vertragsgrundlage und damit rechtswidrig erfolgten. Es handelt sich um einen Betrag in Höhe von mehr als 12 % der geamten Modernisierungskosten. Nach unserer Kenntnis werden in zahlreichen Fällen auch in anderen Städten  Kosten nach HOAI abrechnet und nicht durch Vorlage von Verträgen belegt.

Ein zweiter Verdacht hat sich hinsichtlich der abgerechneten Kosten für die Heizungsmodernisierung erhärtet. Im Rahmen einer Recherche im Auftrag des RTL / „Team Wallraff“ hat der Heizungsbaumeister Detlef Poullie den üblicherweise verschlossenen Heizungskeller des Hauses am 2. August 2018 in Augenschein nehmen und die abgerechneten Leistungen überprüfen können. Seine wichtigsten Befunde fasst er in diesem am 1.10.2018 bei RTL gesendeten Beitrag zusammen:

https://www.rtl.de/cms/team-wallraff-heizungs-experte-stoesst-auf-mietkosten-pfusch-vonovia-gibt-abrechnungsfehler-zu-4228755.html

Nach seinen Aussagen wurden mehrere Bauteile zwar abgerechnet, aber nicht verbaut. In dem Beitrag erwähnt werden ein neuer Notschalter und 100 verrechneten Heizkörperventile, die der Experte bei seinen Stichproben in den Wohnungen zum Zeitpunkt des Einsatzes nicht finden konnte.

In der Tat hatten nach Aussage der Mieter Arbeiten an den Heizungsventilen zu diesem Zeitpunkt  noch gar nicht stattgefunden. Das heißt: Seit dem 1.2.2018  zahlten die Mieter (oder sollten zahlen) Mieterhöhungen für Bauleistungen, die gar nicht erbracht worden waren.

In Erfüllung der journalistischen Sorgfaltspflicht fragte „Team Wallraff“ bei Vonovia nach, ob die Ventile wie angegeben auch installiert wurden. Kurz bevor die Frist zur Stellungnahme endete (12.9.2018), erhielten die Mieter am 10.9.2018 handgeschriebene Zettel an ihren Wohnungstüren, in denen sie aufgefordert wurden: „Seien Sie morgen von 8 bis 15 Uhr zu Hause zwecks Erneuerung der Heizkörperventile.“ Die meisten MieterInnen haben daraufhin die nicht legitimierten Handwerker in die Wohnungen gelassen, bis auf zwei Mitglieder des Mieterinnenverein, die den Zutritt zu Wohnung, auch aus Gründen der Beweissicherung, verweigerten.

Der MieterInnenverein hat die Vonovia auch zu diesen Vorgängen mehrfach angeschrieben. Auch darauf hat die Vonovia nicht reagiert. Es liegen bislang keine Mitteilungen über irgendwelche Korrekturen der Abrechnungen vor. Dagegen wurden die gröbsten Installationsmängel – wahrscheunlich im Zuge der MAßnahme am 11.9.2018 – inzwischen behoben.

 

Die Kostenaufstellung für die Heizung enthält jedoch aich weiterhin zahlreiche  Positionen, deren Höhe zweifelhaft ist.

Außerdem ist zweifelhaft, dass die Angebote für die Instandsetzung der Heizung auf tatsächlichen Bestandsaufnahmen beruhen. Der Wortlaut der Angaben ist für viele Wohnanlagen fast gleichlautend. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass in vielen Fällen immer die gleichen Mängel vorliegen. Es besteht der Verdacht, dass hier ein geringer Instandhaltungsabzug nur pro Forma ausgewiesen wird um die zivilrechtliche Angreifbarkeit der Mieterhöhung zu schwächen und die Mieter in die Beweisnot zu versetzen, dass die Instandhaltungsabzüge nicht ausreichten.

Ähnliche Zweifel ergeben sich auch zu den anderen Gewerken dieser Modernisierungsmaßnahme.

<wird fortgesetzt>

Schlussfolgerungen zur weiteren Überprüfung

1. Unserer Meinung nach besteht der begründete Verdacht, dass bei Tochterunternehmen des Wohnungskonzerns VONOVIA S.E.  im Zuge von Mieterhöhungserklärungen nach § 559 BGB  im mehr als einem Fall Baukosten vorgetäuscht werden, mit denen stärkere Mieterhöhungen begründet werden können als bei korrekter Abrechnung der Kosten möglich wäre.
2. Wir haben Anhaltspunkte dafür, dass eine Ursache für die überhöhten Kosten in innerhalb des Konzerns koordinierten Vorgehensweisen und Standardabläufen zu suchen ist, die mit Billigung des Konzernvorstandes zum Zwecke der Renditesteigerung implementiert wurden. Die Mieterhöhungen durch Modernisierung sind ausweichlich der Geschäftsberichte der Vonovia ein Hauptwachstumstreiber des Konzerns.
3. Da die Vonovia eine transparente Offenlegung von Verträgen und Lieferantenrechnungen auch bei hartnäckiger Einforderung durch die MieterInnen und ihre Vertreter verweigert, kann die Abrechnung der Baukosten – und damit die Berechtigung der Mieterhöhungen – von den einzelnen Mietparteien und mit zivilrechtlichen Mitteln nur unter großen Schwierigkeiten und in Ausnahmefällen überprüft werden. Diesen Umstand kann die Vonovia nutzen, um in vielen Fällen Mieten zu verlangen, die einer gründlichen Prüfung nicht standhalten würden. Wegen des systematischen und massenhaften Vorgehens verschaffen sich die Unternehmen des Vonovia-Konzerns bei der Vortäuschung von Kosten auch dann wirtschaftliche Vorteile zum Schaden der MieterInnen, wenn im Einzelfall nach Gerichtsentscheidungen oder nach Protesten Zugeständnisse erfolgen. Es besteht aus diesem Grunde ein besonders Interesse an der Überprüfung der strafrechtlichen Relevanz.
4. Da die Modernisierungsmieterhöhungen zu Mietensprüngen von 40 %, 50 % und mehr führen, kommt es in der über Jahre fortgesetzten Praxis der Vonovia zu einer Anhebung des Mietniveaus in bislang eher preisgünstigen Wohnungsbeständen und damit zu einer Verschärfung des Mangels an bezahlbaren Wohnungen und zusätzlichen Kosten für die öffentlichen Sozialleistungen. Auch aus diesem Grunde besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der Überprüfung der Verdachtsmomente.
5. Die Vonovia-Unternehmen verlangen in einer Reihe von Fällen Mieterhöhungen, die unterhalb der gesetzlich möglichen jährlichen Umlage von 11% der von der Vonovia berechneten Modernisierungskosten bleiben. Dieser Umstand kann bei oberflächlicher Betrachtung zu dem Eindruck verleiten, eine überhöhte Abrechnung der Baumaßnahmen führe nicht zu einem Schaden für die Mieter. Möglicherweise erfolgt diese Konstruktion sogar, um einem Verdacht vorzubeugen. Es muss noch  überprüft werden, ob die von der Vonovia berechneten Kosten so sehr über dem rechtlich zulässigen Maß liegen, dass es zu echten Vermögensschäden für die MieterInnen kommt. Außerdem muss geprüft werden, ob es weitere Geschädigte gibt, insbesondere die fördernde KfW.