Seit Jahren kritisieren Mieterorganisationen mangelhafte Instandhaltung und verschleppte Reparaturen bei großen Wohnungskonzernen wie LEG und Vonovia. Nun sieht der MieterInnenverein Witten einen weiteren gravierenden Zusammenhang: Es besteht der begründete Verdacht, dass insbesondere die LEG die Folgen dieser Versäumnisse über stark steigende Gebäudeversicherungen auf die Mieter abwälzt. Zwischen 2019 und 2024 haben sich die Prämien nach Angaben des Vereins mehr als verdreifacht. Hunderte Mitglieder haben deshalb – auch aus weiteren Gründen – vollständige Belegeinsicht eingefordert und verweigern Nachzahlungen. Die Reaktion des Konzerns: über 100 Klagen. Der Konflikt spitzt sich zu – und wird nun vor Gericht ausgetragen.
Am 1. August 2026 bemerkten Bewohnerinnen eines Hauses in der Wittener Nordstraße einen üblen Geruch im Hausflur. Im Keller tropfte Abwasser aus der Decke. Sie benachrichtigten die LEG – doch trotz wiederholter Anrufe reagierte das Unternehmen tagelang nicht.
Als der Gestank immer stärker wurde und schließlich Abwasser aus der Tür einer vorübergehend leerstehenden Erdgeschosswohnung drang, alarmierten die Mieter die Feuerwehr. Diese öffnete die Wohnung und stellte eine Leckage an einem Abflussrohr fest, aus dem sich fäkalienhaltiges Abwasser ausgebreitet hatte.
Erst nach weiteren Tagen – und nach deutlichen Interventionen des MieterInnenvereins – beauftragte die LEG einen Handwerker, um die Leckage zu beheben. Doch damit waren weder der Gestank im Keller noch die erheblichen Folgeschäden beseitigt. Erst als die kommunale Wohnungsaufsicht ordnungsrechtlich eingriff, wurde auch das erledigt.
Verzögerte Reparaturen sind kein Einzefall
Nach Beobachtungen des MieterInnenvereins ist dieser Vorgang kein Einzelfall.
Viele Gebäude der LEG stammen aus den 1950er-, 60er- und 70er-Jahren; Wasser- und Abwasserleitungen, Heizungen, Dächer und Aufzüge sind entsprechend gealtert. Längst notwendige Strangsanierungen wurden vielerorts nicht durchgeführt, auch Dach-, Aufzugs- und Heizungserneuerungen ziehen sich hin oder werden fehlerhaft ausgeführt. Die Folge sind häufig Schäden, die für Mieter zu extremen Belastungen werden.
Verschärft wird die Situation dadurch, dass die LEG selbst bei akuten Wasserbrüchen oft nicht sofort reagiert, sodass sich Reparaturen über Wochen oder Monate hinziehen. So entstehen zusätzliche Schäden, die bei rechtzeitiger Reaktion vermeidbar wären. Wird ein Wasserschaden früh erkannt und behoben, genügen meist kleinere Instandsetzungsarbeiten. Hält er jedoch über Stunden oder Tage an, können ganze Wohnungen unbewohnbar werden, und Mieter müssen für längere Zeit in Ersatzunterkünfte ausweichen.
Nach Kenntnis des MieterInnenvereins Witten werden solche Schäden in vielen Fällen von der Gebäudeversicherung der LEG übernommen – und damit über die Betriebskosten letztlich von den Mietern bezahlt. Genau hier setzt die Kritik des Vereins an: Es besteht der begründete Verdacht, dass unterlassene Instandhaltung und verzögerte Reparaturen die Schadensquoten erhöhen – und so zu steigenden Versicherungskosten beitragen.
Enorme Steigerungen der Versicherungskosten
„Zwischen 2019 und 2024 sind die Versicherungskosten bei der LEG in Witten um 202 Prozent gestiegen“, sagt Knut Unger vom MieterInnenverein Witten. „Zahlte eine Mietpartei in Witten-Annen 2019 noch 252 Euro für die Gebäudeversicherung, so waren es 2024 bereits 774 Euro. Neben den Heizkosten machen die Versicherungen inzwischen einen Hauptanteil der steigenden Betriebskosten aus. Diese erreichen im Ruhrgebiet nicht selten eine Größenordnung, die an die Grundmieten heranreicht.“
Diese Entwicklung sei nicht auf Witten beschränkt. In Stichproben aus dem gesamten Wohnungsbestand der LEG, der bundesweit rund 160.000 Wohnungen umfasst, habe eine Arbeitsgruppe des Deutschen Mieterbundes vergleichbare Steigerungsraten festgestellt – etwa auch in Köln, Münster, Erkrath oder Bergkamen.
Unger bestreitet nicht, dass die Versicherungskosten vielerorts gestiegen sind. Klimawandel, Starkregen und höhere Baupreise treiben die Prämien nach oben. „Aber das erklärt keine Steigerungen von über 200 Prozent“, sagt er. Der gleitende Neuwertfaktor, der die Baukostenentwicklung abbildet, sei zwischen 2019 und 2024 um rund 39 Prozent gestiegen – „nicht um 200 Prozent“.
Auch im Vergleich mit den Betriebskostenspiegeln des Deutschen Mieterbundes fallen die Werte der LEG deutlich aus dem Rahmen. Schon 2019 zahlten Mieter der LEG-Tochter „Rheinweg Grundstückegesellscahft mbh in Witten mit 0,28 €/m²/Monat deutlich mehr als im Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes NRW (0,22 €/m²/Monat). 2022 lag der NRW-Durchschnitt bei 0,29 €/m²/Monat, während bei Rheinweg bereits 0,56 €/m²/Monat angesetzt wurden. 2024 schließlich lag der Vergleichswert bei 0,38 €/m²/Monat im NRW-Schnitt, während beu der Rheinweg in Witte bis zu 0,86 €/m²/Monat berechnet wurden. Während die durchschnittlichen Versicherungskosten laut Mieterbund NRW in diesem Zeitraum um rund 73 Prozent stiegen, haben sie sich bei der LEG in diesem Zeitraum mehr als verdreifacht.
Wie ist das möglich?
Um das herauszufinden, verlangen Mieter in Witten seit Jahren Einsicht in die Abrechnungsunterlagen – auch in die vollständigen Versicherungsunterlagen. Doch die LEG blockt das ab. „Uns fehlen bis heute die zentralen Dokumente“, sagt Unger. „Keine Police, keine Schadensübersicht – nur Beitragsrechnungen und ein Rahmenvertrag für den gesamten Konzernbestand.“ Für den MieterInnenverein ist das unzureichend.
Mehr als 200 Mitglieder haben deshalb Nachforderungen zurückbehalten. Die Reaktion des Konzerns: Klagen. Inzwischen laufen weit über 100 Verfahren.
„Das ist eine enorme Belastung für alle Beteiligten“, sagt Unger. „Aber es hat auch einen Effekt: Wir schauen jetzt ganz genau hin – und stoßen auf strukturelle Probleme.“
Aus Sicht des Vereins verdichten sich die Hinweise auf ein strukturelles System hinter den steigenden Kosten.
Das System hinter den steigenden Kosten
Erstens: Die Erhöhung der Versicherungsprämien erfolgt nach dem vorgelegten Rahmenvertrag konzernweit nach einheitlichen Regeln und erfasst die Wohnungsbestände ganzer Tochterunternehmen. Die Prämien sind damit unabhängig vom konkreten Risiko einzelner Gebäude. Das bedeutet: Mieter zahlen für Schäden und Risiken in ganz anderen Städten mit. Der Objektbezug, von dem das Mietrecht ausgeht, wird dadurch weitgehend unterlaufen.
Zweitens: Der Rahmenvertrag ist für die LEG als Eigentümerin außerordentlich vorteilhaft. Risiken und Aufgaben werden in einem Umfang auf die Versicherung verlagert, der über das sonst Übliche hinausgeht. Das hat seinen Preis – und diesen tragen über die Betriebskosten die Mieter.
Drittens: Die LEG ist an dem Versicherungsmakler beteiligt, der die Policen vermittelt, der Assekuranzgesellschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft (AVW). Deren NRW-Niederlassung sitzt am selben Standort wie die LEG. Über mögliche Gewinnabführungen und Rückvergütungen könnte der Konzern somit selbst an den Versicherungsprämien verdienen. Auffällig ist zudem, dass seit Jahren derselbe Großversicherer den gesamten Bestand absichert – von echtem Wettbewerb kann kaum die Rede sein.
Viertens – und aus Sicht des MieterInnenvereins entscheidend: Der Vertrag enthält eine Klausel, nach der die Schadensquote jährlich zu starken Prämienanpassungen führen kann. In Gerichtsverfahren hat die LEG erklärt, der starke Anstieg im Jahr 2021 sei auf außergewöhnlich hohe Schadensquoten in den Vorjahren zurückzuführen: In einem Jahr habe die Versicherung mehr für Schäden ausgezahlt, als sie an Prämien eingenommen habe.
Die zentrale Frage lautet deshalb: Entstehen die hohen Kosten auch deshalb, weil Instandhaltung unterbleibt oder zu spät erfolgt?
Fehlende Transparenz bei Schadenshistorie
Der MieterInnenverein fordert Einsicht in die Schadenshistorien, um genau das überprüfen zu können. Bislang hat die LEG eine solche Offenlegung der objektbezogenen Schadensverläufe in Witten verweigert.
Der Verein bleibt dabei: Ohne Nachweis begründeter Kosten sind die Mieter nicht verpflichtet, überdurchschnittliche Beträge zu zahlen. Würden sie ihre Rechte konsequent wahrnehmen, hätten die Gerichte – nicht nur in Witten – deutlich mehr zu tun.
Der MieterInnenverein schätzt den Umfang überhöhter Versicherungskosten im Gesamtbestand der LEG auf mehr als 50 Millionen Euro pro Jahr.
Gewaltiger Sanierungsbedarf im Bestand
Die Konsequenz, die daraus zu ziehen ist, geht weit über den Einzelfall hinaus: Wenn Vermietungskonzerne die Folgekosten mangelhafter Instandhaltung über die Gebäudeversicherung systematisch auf Mieter abwälzen können, entfällt der wirtschaftliche Anreiz, rechtzeitig zu sanieren oder die Verwaltung so zu organisieren, dass auf Schäden unverzüglich reagiert wird.
Ein solcher Mechanismus stabilisiert letztlich einen Zustand fortschreitender Vernachlässigung. Würde er durchbrochen, würden nicht nur die Nebenkosten sinken. Der Druck zur Instandhaltung würde steigen, und der Zustand vieler Wohnungen könnte sich nachhaltig verbessern, statt weiter zu verfallen.
Um diesen Druck zu erzeugen, gibt es grundsätzlich zwei Wege: Entweder nehmen Mieterinnen und Mieter massenhaft ihre Rechte gegen verzögerte Reparaturen und hohe Versicherungskosten wahr. Oder der Staat greift regulierend ein, streicht die Versicherungsumlage aus der Liste der umlagefähigen Betriebskosten und sorgt durch strengere Instandhaltungspflichten und öffentliche Aufsicht dafür, dass der Zustand der Gebäude gesichert wird.
Allerdings könnte dies die LEG aufgrund des Umfangs des Sanierungsbedarfs finanziell und organisatorisch noch stärker mit der Bewirtschaftung überfordern, als sie es ohnehin bereits ist. Wie soll sie unter diesen Bedingungen noch Dividenden ausschütten?
Aus Sicht des MieterInnenvereins ist dies ein weiteres Beispiel dafür, dass das Geschäftsmodell der börsennotierten Wohnungskonzerne gescheitert ist: Sanierungsbedürftige Wohnungen im großen Stil auf Pump aufkaufen und dann neben Zinsen auch noch hohe Dividenden zahlen, – das musste schiefgehen. Es ist höchste Zeit für klare Konsequenzen: Die ehemals landeseigenen Wohnungen sollten – gegen Entschädigung zum realistischen Restwert – nach Artikel 15 Grundgesetz vergesellschaftet, in demokratisch verwaltetes Gemeineigentum überführt und grundlegend saniert werden.