LEG-Geschäftsbericht 2017 : Der Instandhaltungsverweigerer als „großer Bruder“

Mit Digitalisierungs-Phantasien versucht die LEG Immobilien AG zu überspeilen, dass sie Raubbau an ihren wirtschaftlichen Grundlagen betreibt. 

 

Im Geschäftsjahr 2017 hat die LEG Immobilien AG ihre Mieten um  4,1 % angehoben und liegt damit weit über dem Bundesmietenindex von 1,7 %. Dies ist der wesentliche Grund dafür, dass der fast ausschließlich in NRW tätige Konzern sein Ergebnis aus der Vermietung um 7 % steigern konnte. Insgesamt betragen die Gewinne aus der Vermietung nach Abzug der Bewirtschaftungskosten 399 Mio. €.

Phantastische Wertsteigerungen

Wesentlich entscheidender für das Konzernergebnis sind aber die Buchgewinne aus der Neubewertung von Immobilien, die über 1 Mrd. € betragen.  Ohne diese Aufwertung des Immobilienbestandes, der auf Erwartungen zukünftig steigender Mieteinnahmen und möglicher Verkaufserlöse beruht, beträgt der Gewinn vor Steuern lediglich 83,5 Mio. €. Trotzdem sollen 192 Mio. € Dividende ausgeschüttet werden. Um diesen Betrag zu rechtfertigen, beruft sich die LEG auf den internen operativen Kennwert FFO1. In diesen gehen aber unter anderem nicht die Kosten für den Kapitalerhalt durch Modernisierung ein. Der AFFO, der diese Kosten enthält, sank um 5,8 %.

Bei den Instandhaltungen, also den Ausgaben für Reparaturen im angejahrten Wohnungsbestand, hat sich die LEG nicht bewegt. Sie gab 2017 lediglich 8,59 €/m² aus und ist damit der größte Instandsetzungsverweigerer in NRW.  Die Mieter merken die Folgen zum Beispiel an ausfallenden Heizungsanlagen.

 

Mieterhöhungen durch Instandmodernisierungen

Statt ihre Wohnungen rechtzeitig instand zu halten, bürdet die LEG die Erneuerungskosten in immer größerem Umfang den Mietern als Modernisierungen auf. Die Ausgaben des Konzerns für die mieterhöhenden Modernisierungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 49 % und liegen jetzt bei 13,78 €.  Dies ist der wesentliche Grund für die gestiegenen Mieterlöse.

Die Modernisierungsankündigungen und darauf folgenden Mieterhöhungen der LEG (zum Beispiel 90 €/Monat nach einer Fassadenmaßnahme in Witten) halten Überprüfungen des MieterInnenvereins Witten nicht stand. Die Höhe der Kosten wird unzureichend begründet. Es finden keine nachvollziehbaren Instandhaltungsabzüge statt. Die Übersendung von Belegen für die angeblichen Kosten wird verweigert. Die LEG macht sich nicht mal die Mühe darzulegen, inwieweit ihre energetischen Modernisierungen zu  Verringerungen der Heizkosten führen. Auch Härteeinwände von MieterInnen mit geringen Einkommen werden nicht beantwortet. Stattdessen erhalten die MieterInnen, die den Mieterhöhungen widersprechen, immer wieder sinnlose Mahnschreiben übersandt.

 

Wohnungswirtschaft 4.0 ?

Während die LEG bei der Bewältigung grundlegender Aufgaben einer soliden Wohnungsbewirtschaftung gewollt oder ungewollt versagt, schwärmt LEG-Chef Hegel im Geschäftsbericht von den großartigen Perspektiven einer „Wohnungswirtschaft 4.0“.

Der Wohnungskonzern will sich demnach nicht mit „Mieter-Apps“ begnügen. Er bastelt an elektronischen Mieterverträgen, ja an der Verlagerung der gesamten Wohnungsverwaltung ins Internet.  Wie bei  Amazon & Co sollen die Mieter über das Netz in die weitere Optimierung der Geschäfte eingebunden werden. Wie Google & Co. sammelt die LEG dabei  gewaltige Datenmengen.

 

Big Brother is watching you

Anstatt sich darum zu kümmern, dass  die Reparatur defekter Heizungen nicht Wochen benötigt und die Nebenkostenabrechnungen stimmen, will die LEG die Wohnungen mit einem Display ausstatten, mit dessen Hilfe sich die Mieter elektronisch mit der Untätigkeit ihres Vermieters beschäftigen dürfen. Wie LEG-Chef Hegel sagt, sollen damit nicht nur Kommunikationsprozesse verschlankt werden, der Vermieter will auch die  „Wünsche der Mieter besser kennenlernen“. Es ist zwar wahrscheinlicher, dass sich die Mieter im Datenmüll der LEG verheddern, der Wunsch der LEG-Bosse ist aber deutlich: Der  Vermieter will als virtueller „großer Bruder“ in jeder Bude präsent sein. Orwell lässt grüßen.

Es stellen sich massive Fragen nach dem Datenschutz. Ironischer Weise verweigert die LEG Mietervereinen unter Hinweis auf Datenschutzbedenken gerade die Übersendung von Belegkopien zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnungen.

 

Mit ihren Orwellschen Kontrollphantasien überspielt die LEG Immobilien AG, dass sie Raubbau betreibt: an ihrer Bausubstanz, an den Mietern und auch an den Beschäftigten. Von Wohnungsverwaltern, die sich einmal mit den Wohnquartieren identifiziert haben, werden auch sie mehr und zu Anhängseln einer anonymen Maschinerie degradiert.