Seit Anfang 2026 hat die LEG weit über 100 Mieterinnen und Mieter in Witten wegen angeblicher Zahlungsrückstände verklagt. Der Streit dreht sich um steigende Betriebskosten, fehlende Belege, nicht erbrachte Leistungen und aus Sicht des MieterInnenvereins Witten rechtswidrige Abrechnungspraktiken. Viele der verklagten Mieterinnen und Mieter verteidigen sich mit Unterstützung des Vereins selbst.. Urteile stehen bislang noch aus, werden aber bald erwartet. Hier geben wir einen kritischen Überblick über die wichtigsten und häufigsten Streitfragen und die sich abzeichnenden Tendenzen am Amtsgericht Witten. Ein Zwischenbericht.
1. Wie weit geht das Prüfrecht der MieterInnen?
MieterInnen können innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung konkrete Einwendungen gegen diese erheben. Um das tun zu können, haben sie das Recht, die vollständigen Belege zu den Abrechnungspositionen einzusehen. Das steht in § 556 Abs. 4 BGB. Legt der Vermieter die angeforderten Belege nicht vor, können MieterInnen die geforderten Betriebskostennachzahlungen bis zur Vorlage zurückbehalten. Klagt der Vermieter dann auf Zahlung, ist die Klage nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich als derzeit unbegründet abzuweisen.
Zu den vorzulegenden Belegen gehören nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur die Rechnungen der Lieferanten und Dienstleister, auf denen die abgerechneten Kosten beruhen. Auch Zahlungsnachweise und die zugrunde liegenden Verträge zählen dazu. Außerdem besteht ein Anspruch auf Einsicht in Unterlagen, die benötigt werden, um die richtige Verteilung der Kosten innerhalb der Wirtschaftseinheit zu überprüfen.
Umstritten ist vor dem Amtsgericht Witten allerdings, wie weit das Einsichtsrecht und das damit verbundene Zurückbehaltungsrecht im Einzelnen reichen. Was gilt, wenn die LEG auch im Prozess nicht alle Unterlagen vorlegt, deren Einsicht die Mietenden verlangen?
Konsequenter Standpunkt
Der MieterInnenverein Witten vertritt hier einen klaren Standpunkt: Der Vermieter muss im Streitfall die Richtigkeit seiner Abrechnung darlegen und beweisen. Eine abgerechnete Leistung, deren tatsächliche Erbringung er nicht nachweisen kann – etwa bei der Gartenpflege –, kann ebenso wenig verlangt werden wie ein Preis, der sich anhand der Rechnung und der zugrunde liegenden Vereinbarung nicht nachvollziehen lässt.
Zwar müssen MieterInnen konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Häufig können sie das aber erst, wenn sie die vollständigen Belege eingesehen haben. Hier beißt sich die Katze in den Schwanz: Spätestens im Gerichtsprozess muss der Vermieter diejenigen Belege vorlegen, die erforderlich sind, um Entstehung, Umlagefähigkeit, Berechnung und Bezahlung der Kosten überprüfen zu können.
Aber waas gilt, wenn der Vermieter eine Rechnung bezahlt hat, deren Umlagefähigkeit oder Berechtigung bestritten wird? Auch dann kann er überhöhte Kosten nicht ohne Weiteres auf die Mietenden umlegen. Er ist verpflichtet, unnötige Kosten zu vermeiden. Nach Auffassung des MieterInnenvereins müssen MieterInnen in solchen Fällen nicht selbst beweisen, dass die angebliche Leistung irgendwo günstiger zu haben gewesen wäre. Zunächst muss der Vermieter die vertraglichen Grundlagen, die Rechtmäßigkeit der Vereinbarung und die Berechtigung des verlangten Preises nachvollziehbar darlegen. Bei zahlreichen Positionen in den LEG-Abrechnungen ist das nicht der Fall.
Der MieterInnenverein Witten pocht auf ein umfassendes Einsichtsrecht und die Beweislast des Vermieters für die Richtigkeit der Abrechnung. Die LEG versucht, diese Beweislast umzukehren: Die Mietenden sollen Fehler aufdecken und beweisen, die sich hinter unvollständigen und oft chaotischen Belegvorlagen verbergen. Oder sie sollen nachweisen, dass die LEG gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat, indem sie günstigere Angebote vorlegen. Das ist häufig kaum möglich, weil einzelne Mietparteien weder über denselben Marktzugang noch über dieselben Informationen verfügen wie ein großer Wohnungsanbieter.
Amtsgericht zögert
Aus den bisherigen Äußerungen des Amtsgerichts Witten lässt sich schließen, dass die Richterinnen das Einsichtsrecht der Mietenden eher eingeschränkt sehen.
Das Gericht hat bislang nicht eindeutig erklärt, welche Anforderungen es an Zahlungsnachweise stellt. Es scheint außerdem Rechnungen akzeptieren zu wollen, die LEG-Gesellschaften einander innerhalb des Konzerns ausgestellt habe. Ferner wurde die Auffassung vertreten, das Prüfungs- und Einsichtsrecht entfalle, wenn der Vermieter bestimmte Unterlagen nicht mehr habe. Es gab auch Äußerungen, wonach das Prüfungsrecht der Mietenden nicht so weit reiche, Einzelheiten der Dienstleistungsverträge oder der Preisermittlung infrage zu stellen. Zu zahlreichen weiteren wichtigen Fragen hat das Gericht bislang keine Hinweise gegeben
Der MieterInnenverein Witten sieht deshalb in zahlreichen Fragen grundsätzlichen Klärungsbedarf und rechnet damit, dass eine Klärung erst durch die übergeordneten Gerichte erfolgen wird.
2. Hinhaltetaktik um Zahlungsnachweise
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs haben MieterInnen das Recht, neben den Rechnungen auch die Nachweise über die tatsächliche Zahlung der abgerechneten Beträge einzusehen. Das müssen sie nicht besonders begründen: Eine nicht bezahlte Rechnung führt nicht zu umlagefähigen Betriebskosten.
Normalerweise versteht man unter einem Zahlungsnachweis einen Kontoauszug der Bank oder eine Quittung. Die LEG und andere Wohnungskonzerne wollen deren Vorlage aber vermeiden. Sie versuchen, die Mietenden mit Auszügen aus ihren Buchführungsdatenbanken abzuspeisen, in der Regel aus der Software der Firma SAP.
Buchungsdaten der LEG statt Zahlubgsnachweise der Bank
In den Tabellenausdrucken der SAP-Datenbanken mögen Zahlungen und andere Buchungen mehr oder weniger zuverlässig eingetragen sein. Inwieweit diese Einträge mit den tatsächlichen Zahlungen übereinstimmen, können die Mietenden grundsätzlich nicht erkennen. Sie haben deshalb unserer Ansicht nach ein Recht auf Einsicht in die tatsächlichen Zahlungsbelege, die jeder Buchung zugrunde liegen müssen. Mehrere Amtsgerichte, darunter die Gerichte in Münster und Dresden, haben diese Position bestätigt.
Die LEG und auch Vonovia behaupten dagegen, die SAP-Auszüge seien bereits Zahlungsnachweise oder gäben tatsächliche Zahlungen absolut zuverlässig wieder. Der MieterInnenverein Witten und seine verklagten Mitglieder bestreiten das.
LEG legt tatsächliche Nachweise teilweise nach
Nach jahrelangem Warten hat die LEG nun in einigen Gerichtsverfahren wenigstens einen Teil der abgerechneten Positionen durch tatsächliche Kontoauszüge der Aareal Bank belegt. Die dort aufgeführten Buchungen lassen sich leicht mit den Rechnungsbeträgen vergleichen. Wenn gegen die betreffenden Kostenpositionen – etwa die Grundsteuer – keine weiteren Einwendungen bestehen, können und müssen diese Positionen von Mieterseite anerkannt werden.
Man fragt sich, warum die LEG die tatsächlichen Zahlungsnachweise nicht gleich vorgelegt hat. Sie hätte allen Beteiligten viel Aufwand erspart. Auf keinen Fall dürfen die verklagten MieterInnen mit den Gerichts- und Anwaltskosten belastet werden, die durch die jahrelange Hinhaltetaktik der LEG verursacht wurden. Und die Vorlage tatsächlicher Zahlungsnachweise in einigen wenigen Fällen bedeutet keineswegs, dass die Zahlungen automatisch auch in allen anderen Fällen mit den SAP-Auszügen übereinstimmen.
Durch die Vorlage tatsächlicher Zahlungsnachweise hat die LEG bestätigt, dass sie über diese Unterlagen verfügt und sie vorlegen kann. Es gibt deshalb keinen Grund, sie den Mietenden in den zahlreichen anderen Fällen vorzuenthalten. Solange die tatsächliche Zahlung des Rechnungsbetrags nicht belegt ist, besteht nach Auffassung des MieterInnenvereins das Zurückbehaltungsrecht.
Erlaubt das Witten SAP-Belege?
Für LEG und Vonovia wäre es ein gefundenes Fressen, wenn sie künftig nicht mehr die tatsächlichen Bankauszüge, sondern nur noch selbst erzeugte SAP-Auszüge vorlegen müssten. Dann könnten sie beispielsweise reine Verrechnungen in ihre Buchungsausdrucke schreiben, denen kein wirklicher Geldfluss zugrunde liegt.
Dass solche Verrechnungen innerhalb des Konzerns vorkommen, ist nicht unwahrscheinlich, denn es gibt bei beiden Konzernen ein konzernweites Cashpooling. Täglich werden die Zahlungseingänge auf den Konten der einzelnen Tochterunternehmen der LEG ausgeglichen. Je nachdem, auf welche Weise dies erfolgt, muss es nicht zu einer tatsächlichen Zahlung des jeweiligen Rechnungsbetrags gekommen sein.
Nicht bei der LEG, wohl aber bei Vonovia ist in Wittener Verfahren aufgefallen, dass für etliche Kostenpositionen nachträglich Banknachweise vorgelegt werden konnten, nicht aber für Rechnungen, die innerhalb des Konzerns erstellt wurden. Die fehlenden Nachweise sollen hier durch Bestätigungen der konzerninternen Rechnungsabteilung ersetzt werden. Dieselbe Abteilung, die die Zahlung und deren Eingang verbucht, soll also zugleich den Zahlungseingang bestätigen. Sollte dieses Vorgehen gerichtlich anerkannt werden, wäre dem Missbrauch Tür und Tor geöffnet.
Leider hat das Amtsgericht Witten dies in einem Vonovia-Fall bereits getan. Die Frage verlangt nach einer Klärung durch die übergeordneten Gerichte.
3. LEG schreibt sich Fremdrechnungen selbst
Vor allem zu Energiekosten und Hauswartleistungen legt die LEG lediglich „Belege“ vor, die von konzernbeherrschten Tochtergesellschaften wie der EnergieServicePlus GmbH oder der LEG Wohnen NRW GmbH erstellt wurden. Die Rechnungen richten sich an ebenso konzernbeherrschte Grundstücksgesellschaften, etwa die LEG Erste Grundstücksgesellschaft mbH oder die Rheinweg Grundstücksgesellschaft mbH. Diese verfügen über kein eigenes Personal und dienen dem LEG-Konzern lediglich als „Briefkastenfirmen“. Sie unterliegen den Weisungen der Konzernzentrale.
Die Beträge aus diesen Rechnungen sollen von den Mietenden bezahlt werden, ohne dass sie nachprüfen können, ob die Kosten dem LEG-Konzern tatsächlich entstanden sind. Dabei beruft sich die LEG darauf, dass all diese Tochterunternehmen als formell eigenständige Rechtspersonen auftreten und Verträge abschließen können. Der MieterInnenverein verweist dagegen darauf, dass das Aktiengesetz die Beherrschung solcher Gesellschaften innerhalb eines Konzerns ausdrücklich regelt und dass sie deshalb wirtschaftlich nicht eigenständig handeln. Dies ergibt sich zusätzlich auch aus bestehendem Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträgen und aus der personellen Verflechtung innerhalb des Konzerns.
Internes „Monopol“ sorgt für Intransparenz
Innerhalb des LEG-Konzerns sind die Marktgesetze außer Kraft gesetzt. Die Konzerngesellschaften schreiben Rechnungen und Verträge wie es dem Konzern gefällt. Die einzige Grenze soll nach Auffassung der LEG – und leider sieht es danach aus, als würde das Gericht ihr dabei folgen wollen – darin bestehen, dass die Kosten nicht wesentlich höher sein dürfen als marktüblich. Den Beweis dafür müssten jedoch die Mietenden antreten. Häufig ist das ein Ding der Unmöglichkeit: Die LEG vereinbart oft Verträge für Tausende Wohnungen, und die Bedingungen in den selbst geschriebenen Unterlagen eignen sich häufig nicht für Vergleichsangebote.
Weil es keine unabhängigen Vertragspartner gibt und die Mietenden die tatsächlichen Kosten des Konzerns nicht kontrollieren können, entstehen zahlreiche intransparente Abrechnungsvorgänge. Ohne Kontrolle können es sich die LEG-Gesellschaften leisten, bei der Abfassung von Verträgen und der Erstellung von Rechnungen in großem Umfang zu „schlampen“. Das gilt offenbar auch für die Ablesung von Verbrauchsständen. Das Motto lautet offenbar: Es merkt ja sowieso keiner. Kaum ein Mieter wird das im Einzelnen prüfen. Wir in Witten versuchen zu zeigen, dass die LEG mit dieser Respektlosigkeit gegenüber ihren Mietern schiefgewickelt ist. Das führt über den Ort und den Anlass hinaus zu ganz grundsätzlichen Fragen an renditeorientierte Wohnungskonzerne.
Vorgetäuschte Frendabrechnungen verhindern
Nach Ansicht des MieterInnenvereins ist es für zahlreiche MieterInnen und für die Transparenz in der Wohnungswirtschaft von großer Bedeutung, dass die Praxis der „vorgetäuschten Fremdabrechnung“ unterbunden wird. Es ist davon auszugehen, dass diese Frage erst in einer höheren gerichtlichen Instanz entschieden wird. Wenn überhaupt. Besser wäre es, der Gesetzgeber würde sie regeln. Dazu müsste er nur kleinere Klarstellungen im Mietrecht des BGB und in der Betriebskostenverordnung vornehmen. Aber die Auswirkungen – auch auf die Gewinne und die Konzernstrukturen – wären gewaltig.
4. Ausschreibungen über die Youtilly-Plattform: LEG verdient mit
Eine Abwandlung dieses Geschäftsgebarens zeigt sich bei den Aufträgen, Rechnungen und Leistungsnachweisen, die über die sogenannte Youtilly-Plattform der LEG angefertigt werden. Auf diesem von der LEG betriebenen Onlineportal können sich Dienstleister für ausgeschriebene Leistungen im Wohnumfeld bewerben. Bei einem Zuschlag müssen sie der LEG eine Provision von etwa 3 Prozent zahlen.
Dass diese Einnahme den Mietenden nicht gutgeschrieben wird, ist nur einer der Kritikpunkte des MieterInnenvereins.
Automatische Abwicklung und Abwälzung der Kotrollaufgabem
Die gesamte Vertragsabwicklung erfolgt automatisch. Dieselbe Datenbank, über die der Auftrag vergeben wurde, erzeugt auch die Rechnungen und Leistungsnachweise. So entstehen Tausende Einträge, die niemand mehr vollständig überblicken kann. Es ist auch nicht ersichtlich, dass irgendein Mensch prüft, ob ein Aufmaß stimmt, eine Leistung tatsächlich erbracht wurde oder eine Rechnung korrekt ist.
Inzwischen versucht die LEG, die Überprüfung über elektronische Apps auf die Mietenden selbst abzuwälzen. Diese erhalten Benachrichtigungen über bestimmte Einsätze des Winterdienstes und der Gehölzpflege und können Rückmeldung geben, wenn eine Leistung nicht erbracht wurde. Abgesehen davon, dass die LEG damit ihre Vermieterpflicht zur Kontrolle der Leistungen auf die Mietenden abwälzt, sind die Einträge sehr oft falsch. Das haben Wittener Mietende festgestellt, die sie tatsächlich kontrolliert haben.
Nach Auffassung des MieterInnenvereins geht es nicht nur darum, die einzelnen von Mietenden aufgedeckten Fehler zu korrigieren. Die ganze Youtilly-Maschinerie bedeutet eine gigantische Verlagerung von Vermieterpflichten und Beweislasten auf die Mietenden. Das System ist für eine die Mieterrechte respektierende Auftragsvergabe ungeeignet und dient nur der Entlastung und der Rendite des Vermieters.
5. Beispiel Winterdienst: Phantomrechnungen und nicht belegte Leistungen
Bei so viel konzernerzeugter Intransparenz ist es nicht verwunderlich, dass die LEG häufig Kosten für Leistungen verlangt, deren Erbringung sie nicht nachweisen kann oder die tatsächlich nicht erbracht worden sein können, beziehungsweise von den Mietenden nicht beobachtet wurden. Beispiele sind Winterdienst, Gartenpflege, Hauswart und „Müllreduzierung“. Ein näherer Blick auf die dafür vorgelegten Leistungsnachweise zeigt: Die LEG hat die entsprechenden Rechnungen und Nachweise häufig entweder nicht geprüft oder bewusst in Kauf genommen, dass Leistungen berechnet werden, deren Erbringung nicht bewiesen ist.
Nicht belegter Winterdienst
Für den Winterdienst der Jahre 2021 und 2022 stellte die LEG auf Drängen des MieterInnenvereins neben den Rechnungen des Auftragnehmers und dem zugehörigen Vertrag handschriftlich geführte tägliche „Leistungsnachweise“ zur Verfügung. Es handelt sich um ausgefüllte Formulare, die in den Verträgen mit dem Dienstleister ausdrücklich vorgeschrieben sind.
Manchmal belegen diese Formulare schon auf den ersten Blick nicht die in Rechnung gestellten Kosten. In der Wittener Freiligrathstraße stellte die beauftragte Firma beispielsweise Einsätze am 8., 11. und 21. Januar, am 1., 12., 26. und 27. Februar sowie am 1. und 2. April in Rechnung. Leistungsnachweise gibt es aber nur für fünf dieser neun Termine. Für vier abgerechnete Einsätze fehlen sie vollständig.
Unwahrscheinliches Rekordtempo
Noch auffälliger ist, dass die Einträge in den „Leistungsnachweisen“ unmöglich den Tatsachen entsprechen können. Laut den jeweils von einem Mitarbeiter der Winterdienstfirma unterschriebenen Nachweisen für 2021 und 2022 soll der Winterdienst selbst in größeren LEG-Wohnanlagen oft innerhalb weniger Minuten erledigt worden sein.
So soll der „ausführende Mitarbeiter“ am 13. Januar 2021 um 5.20 Uhr mit dem Streuen gegen überfrierende Nässe auf 850,65 laufenden Metern an der Ardeystraße/Winkelstraße begonnen haben, während er bereits um 5.25 Uhr an der Breddestraße tätig gewesen sein soll. Am 8. Februar 2021 sollen die ausführenden Mitarbeiter ihre Räum- und Streuarbeiten im Komplex Ardeystraße/Winkelstraße um 9.30 Uhr begonnen und bereits um 9.40 Uhr in der Breddestraße weitergearbeitet haben. Zahlreiche weitere Einträge sind ebenso unplausibel. Nach Ansicht des MieterInnenvereins sind diese Unterlagen deshalb völlig unglaubhaft.
In den Gerichtsverfahren hat die Anwältin der LEG behauptet, es seien jeweils mehrere Kolonnen beim Winterdienst unterwegs gewesen. Merkwürdig ist nur, dass für diese zeitgleich tätigen Kolonnen jeweils ein „ausführender Mitarbeiter“ unterschreibt, der unmöglich überall dabei gewesen sein kann.
Seit 2023 gibt es nur noch automatisch erstellte Einträge auf der Plattform Youtilly. Auch hier fallen die Zeitstempel auf: Bei mehreren Häusern an der Freiligrathstraße und der Westfeldstraße liegen die angeblichen Einsatzzeiten teilweise nur Sekunden auseinander. Das sieht kaum nach einer Dokumentation aus, die jemand vor Ort für jeden einzelnen Einsatz angefertigt hat. Unterschriebene Abnahmen durch den Auftraggeber oder einen Objektleiter fehlen ebenfalls.
Winterdienst nicht vorschriftsmäßig
Es ist sehr schwierig, Jahre nach den fraglichen Einsätzen nachzuweisen, dass ein bestimmter Einsatz nicht stattgefunden hat. Wenn das Amtsgericht diesen Nachweis von den Mietenden verlangt, verlangt es ihnen Unmögliches ab und erteilt der LEG schon im Ansatz Absolution.
Tatsächlich haben zahlreiche MieterInnen, die regelmäßig beispielsweise gegen 7 Uhr zur Arbeit gehen, beobachtet, dass morgens nicht oder nur völlig unzureichend geräumt und gestreut war. Viele haben überhaupt nie einen Winterdiensteinsatz oder auch nur dessen Spuren gesehen. In etlichen Siedlungen mussten die Mietenden selbst Schnee räumen und streuen.
Der Zweck des Winterdienstes ist es, Gehwege vor Glätte zu sichern und Unfälle zu verhindern. Es reicht nicht, Einsätze in Tabellen einzutragen, wenn die Gehwege morgens trotzdem vereist sind. Nach der Wittener Straßenreinigungssatzung müssen Schnee und Glätte, die über Nacht entstehen, werktags bis 7 Uhr und an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr beseitigt sein. Ob die LEG um 3 Uhr nachts vom vorbeifahrenden LKW Split aus den Bürgersteig geworfen hat, ist dafür unerheblich.
Untätigkeit führt zu Verletzungen
Wie ernst die Folgen sein können, zeigt der Fall von Roswitha Schoß aus der LEG-Siedlung an der Ardeystraße und Winkelstraße. Sie stürzte am 9. Februar 2021 gegen 9 Uhr auf einem Gehweg, auf dem Schnee eine darunterliegende Eisschicht verdeckte, und brach sich das rechte Handgelenk. Die Verletzung hat bis heute Folgen. In dem mehrinstanzlichen Schadensersatzverfahren gegen die LEG wurde unter anderem deutlich, dass die beauftragten Firmen von außerhalb anreisten und eine regelmäßige Kontrolle der Einsätze offenbar nicht stattfand. Auch der angeblich zuständige Hauswart war nicht vor Ort.
Für den MieterInnenverein geht es deshalb nicht nur um einzelne fragwürdige Einträge. Wenn der Winterdienst in großem Umfang seinen Zweck verfehlt, können die Kosten nach unserer Auffassung auch nicht einfach für diejenigen Fälle vollständig umgelegt werden, in denen ausnahmsweise einmal ein Einsatz stattgefunden haben mag. Wenn es sich um eine verkehrssichernde Regelmaßnahme handelt, können die Mietenden nicht mit dem Nachweis dafür belastet werden, dass der Winterdienst an bestimmten Tagen ausgefallen ist. Die LEG muss vielmehr nachweisen, dass die Leistungen – von konkret zu begründenden Ausnahmen abgesehen – zuverlässig und regelmäßig erbracht wurden.
Winterdienst aus den Abrechnungen streichen!
Das ist bislang nicht der Fall. Wenn die LEG und das Gericht an der irrigen Auffassung festhalten, dass die Mietenden jeden einzelnen Leistungsausfall darlegen müssen, sind diese gezwungen, jede beobachtete Unregelmäßigkeit zu dokumentieren und zu melden. Je mehr einzelne Einträge von MieterInnen überprüft werden, desto mehr bricht das Kartenhaus der angeblichen Nachweise der LEG in sich zusammen. Es bleiben nur noch Ausflüchte.
In ersten Fällen hat die LEG 2025 richtgerweise auf die Umlage der Winterdienstkosten verzichtet. Sie täte gut daran, den Mietenden die Winterdienstkosten der letzten Jahre zu erstatten. Andernfalls müssen wir langsam, aber sicher davon ausgehen, dass die LEG die Vortäuschung nicht erbrachter Leistungen absichtlich hinnimmt.
6. Unbestätigte Gartenpflege und wöchentliche Spielplatzkontrollen
Ähnlich unglaubwürdig sind die „Leistungsnachweise“ für die Gartenpflege.
Für die Jahre 2021 und 2022 wurden die vertraglich vorgesehenen Leistungsbestätigungen („Rapportberichte“) nicht wie vereinbart vom angeblich vor Ort tätigen Hauswart unterzeichnet, sondern lediglich vom Auftragnehmer selbst maschinell bestätigt. Für die angeblichen Spielplatzkontrollen, die häufig nur verdreckte Sandkästen betreffen, liegen meist überhaupt keine Nachweise vor, obwohl diese vertraglich vereinbart und ausdrücklich vorgeschrieben sind. Völlig unglaubwürdig sind auch Rechnungen für wöchentliche Spielplatzkontrollen, als würde die Gartenpflege selbst im Winter jede Woche vor Ort stattfinden.
Bei den über Youtilly abgewickelten Aufträgen fehlen grundsätzlich Abnahme- oder Prüfvermerke, die eine tatsächliche Kontrolle der Arbeiten vor Ort belegen könnten. Auch die vertraglich vorgeschriebenen Aufmaße für die einzelnen Liegenschaften wurden nicht vorgelegt. Damit bleibt offen, ob die angegebenen Flächen und Leistungen überhaupt stimmen.
Hinzu kommen Hunderte Seiten lange, unübersichtliche Rechnungen mit zahlreichen Einträgen, die sich gar nicht auf die jeweilige Liegenschaft beziehen und deshalb geschwärzt sind. Ob und in welchem Umfang die abgerechneten Arbeiten tatsächlich ausgeführt wurden und welche umlagefähigen Kosten dafür angefallen sind, können die Mietenden in dieser Form nicht mehr überprüfen. Durchsicht und Vergleich der Unterlagen kosten ganze Arbeitstage.
7. „Müllreduzierung“: Unklare Preise und fehlende Nachweise
Für viele Wittener Wohngebiete hat die LEG oder ihre jeweilige Vorgängergesellschaft vor über zehn Jahren externe Dienstleister beauftragt, das Müllvolumen zu senken und die Sauberkeit der Müllstandplätze durch Mieterinformationen, eine Verbesserung der Mülltrennung und Reinigungsarbeiten zu erhöhen. Von den eingesparten Müllgebühren bekommt der Dienstleister einen erheblichen Teil als Vergütung ausgezahlt, die auf die Mieter als Kosten der „Müllreduzierung“ umgelegt werden.
Die Abrechnung dieser Vergütung ist freilich ebenso unklar und fragwürdig wie die eigentliche Aufgabenbeschreibung. Die Vergütung sollte sich zudem nach dem Einsparerfolg in Vergleich zu einem Ausgangsjahr richten. Doch schon der Gebührenbescheid des Ausgangsjahres fehlt. Damit lässt sich schon die Berechnung der verlangten Kosten nicht nachvollziehen.
Nach Beobachtung vieler MieterInnen hat eine tatsächlich Verringerung des Müllvolumens in den letzten Jahren nicht stattgefunden. Oft hat das Müllvolumen eher zugenommen.
Die behaupteten Leistungen sind nicht ausreichend belegt. Laut vorgelegten „Leistungsnachweisen“ sollen beispielsweise in der Siedlung Ardeystraße/Winkelstraße seit Dezember 2016 wöchentlich mindestens vier Anfahrten erfolgt sein, um Müll zu sortieren sowie die Müllstandplätze auszuräumen und sauber zu halten. Die pauschalen Selbstbestätigungen des Auftragnehmers belegen jedoch nicht, dass diese Arbeiten tatsächlich und in diesem Umfang ausgeführt wurden. Infolge hygienischer Mängel kam es nicht nur in dieser Wohnanlage zu einem starken Rattenbefall.
Müllverschiebung statt Müllreduzierung
Besonders schwer wiegt die Beobachtung, dass Beschäftigte Müll von Einsatzorten an andere Standorte transportieren und dort entsorgen. Eine solche Müllverlagerung ist keine Müllreduzierung. Außerdem dürfen Kosten, die anderen Standorten zuzuordnen sind, nicht einfach den Mietenden einer einzelnen Wohnanlage aufgebürdet werden.
Für den MieterInnenverein ist deshalb nicht nachvollziehbar, wofür die LEG hier Geld verlangt. Weder die Preisberechnung noch die tatsächliche Erbringung der abgerechneten Leistungen sind ausreichend belegt. Die LEG sollte die Kosten der angeblichen „Müllreduzierung“ aus den Betriebskostenabrechnungen streichen und ihre Klagen in diesem Punkt zurücknehmen.
Mitbestimmte Müllkonzepte gefragt
Stattdessen sollten in Wohnanlagen mit Müllproblemen gemeinsam mit den BewohnerInnen konkrete Maßnahmen entwickelt werden, um das Müllaufkommen zu begrenzen und die Sauberkeit zu verbessern. Dafür braucht es Mitarbeiter, die den Vermieter vor Ort vertreten. Man nennt sie Hausmeister oder Hauswarte. Leider beschäftigt die LEG solche Hauswarte, die Geld kosten, statt Geld einzubringen, nicht.
8. Hauswartkosten: Wo ist der Hauswart – und was macht er eigentlich?
In allen Wohnanlagen verlangt die LEG Nebenkosten für den Einsatz angeblicher Hauswarte oder Objektbetreuer. Es handelt sich zwar nicht um besonders hohe Summen, aber für die vielen MieterInnen, die den angeblichen Hauswart ihrer Wohnanlage noch nie zu Gesicht bekommen haben, sind auch 70 Euro im Jahr zu viel.
Jahr für Jahr stellt die LEG Hauswartkosten in Rechnung. Gleichzeitig fehlt es in vielen Anlagen an notwendiger Pflege und Instandhaltung. Illegale Sperrmüllablagerungen, zugeparkte Rettungswege, defekte Außenbeleuchtungen und Garagentore, monatelange Abwasserrohrbrüche oder Ungezieferbefall bleiben teilweise lange unbemerkt oder werden nicht beseitigt. Wie passt das zu den behaupteten regelmäßigen Kontrollgängen eines Hauswarts?
Kein nachvollziehbarer Vertrag, keine klare Leistungsbeschreibung
Die LEG legt als Grundlage einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit der LEG Wohnen NRW GmbH vor, der für zahlreiche Tochterunternehmen und Wohnanlagen gelten soll. Diese Gesellschaft ist eine zentrale operative Einheit des LEG-Konzerns und zugleich bei den betroffenen Gesellschaften konzernintern eingebunden. In einem der Verfahren ist die LEG Wohnen NRW GmbH sogar alleinige Gesellschafterin der klagenden Grundstücksgesellschaft; zwischen beiden besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag. Es geht also nicht um eine Vereinbarung zwischen unabhängigen Unternehmen, die ihre Preise frei miteinander aushandeln.
Der vorgelegte Geschäftsbesorgungsvertrag enthält jedoch keine hinreichend konkreten Angaben dazu, welche Leistungen für das einzelne Gebäude geschuldet sind und welche Kosten dafür anfallen. Auch die zusätzlich übersandten „Leistungsverzeichnisse Hauswart“ helfen nicht weiter. Sie bestehen aus undatierten, anonymen Tabellen. Aufgeführt werden Tätigkeitsfelder wie die Kontrolle der Beleuchtung, das Prüfen der Müllplätze, das Fegen von Verkehrswegen, das Absammeln von Papier oder die Überwachung des Winterdienstes. Wie häufig diese Arbeiten an einem bestimmten Gebäude stattfinden sollen, welchen Umfang sie haben und welche Vergütung dafür vereinbart wurde, bleibt offen. Nach Auffassung des MieterInnenvereins lässt sich damit weder eine konkrete Beauftragung noch die Angemessenheit der abgerechneten Kosten nachweisen.
Hinzu kommt: Nach Darstellung der LEG sollen Hauswarte in diesen Listen lediglich diejenigen Aufgaben ankreuzen, die sie am jeweiligen Objekt tatsächlich erledigen müssen. Das beschreibt aber noch keine vorher vereinbarte Leistung. Ein Eintrag in einer Tabelle beweist nicht, dass die betreffende Tätigkeit tatsächlich ausgeführt wurde.
Dass der angebliche Hauswart beispielsweise Papier aufsammelt oder einen Besen in die Hand nimmt, wurde von Mietenden nicht wahrgenommen.
Automatisch erzeugte Einträge stimmen nicht überein
Die LEG hat zusätzlich elektronische „Leistungsnachweise“ vorgelegt, die ebenfalls nicht überzeugen. Es handelt sich um Systemeinträge, aus denen häufig weder der konkrete Inhalt der Tätigkeit noch der Zeitaufwand oder die vor Ort getroffenen Feststellungen hervorgehen. Aufgeführt werden lediglich wenige allgemeine Kontrollen pro Jahr – deutlich weniger als in den oben genannten Leistungsverzeichnissen.
In einem Verfahren ließ sich für eine gesamte Wirtschaftseinheit im Jahr 2022 beispielsweise nur ein Eintrag für eine jährliche Gebäudekontrolle finden. Eine solche Begehung belegt aber keine regelmäßige Hauswarttätigkeit. Die allgemeine Inspektion des Gebäudes gehört grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters. Sie wird nicht allein dadurch zu einer umlagefähigen Betriebskostenposition, dass sie dokumentiert wird.
Verwaltungsaufgaben sind keine umlagefähigen Hauswartleistungen
In einzelnen Verfahren tauchen Beschäftigte der LEG als Hauswart oder Objektbetreuer auf, die nach Kenntnis des MieterInnenvereins tatsächlich vor allem Wohnungen vermieten, übergeben oder abnehmen. Solche Tätigkeiten gehören zur Wohnungsverwaltung und sind nicht als Betriebskosten auf die Mietenden umlegbar.
Auch wenn ein Mitarbeiter nach einer Beschwerde oder wegen eines konkreten Schadens eine Wohnanlage aufsucht, beweist das noch keine regelmäßige Hauswarttätigkeit. Anlassbezogene Verwaltungs- und Schadensbearbeitung ist etwas anderes als die laufende Kontrolle und Pflege eines Gebäudes.
Der MieterInnenverein bestreitet, dass die LEG in den betroffenen Anlagen die behaupteten Hauswartleistungen regelmäßig und im abgerechneten Umfang erbringen lässt. Dass Beschäftigte gelegentlich vor Ort sind, reicht dafür nicht aus.
Im Laufe der Verfahren hat die LEG inzwischen behauptet, namentlich benannte Hauswarte seien viele Male im Jahr in den betreffenden Siedlungen gewesen. Sie hat dazu sogar Datumsangaben vorgelegt und Zeugenvernehmungen angeboten. Dem tehen Aussagen von Mietenden entgegen, die derartige Leistungen nie beobachtet haben und denen die Namen gänzlich unbekannt sind. Sie berichten stattdessen von verstopften Dachrinnen, die trotz wiederholter Meldungen nicht gereinigt wurden, von defekten Außenleuchten, deren Leuchtmittel sie selbst austauschen mussten, und von verstopften Abwasserleitungen, die angeblich regelmäßig tätige Hauswarte über Wochen nicht bemerkten
Einnahmen für die LEG
Auch die Höhe der Kosten wirft Fragen auf. Auf der Hauptversammlung der LEG Immobilien SE am 27. Mai 2026 erklärte der Vorstand auf Nachfrage eines Aktionärs, ein Hauswart betreue durchschnittlich etwa 1.000 Wohneinheiten. Geht man beispielhaft von jährlich nur 70 Euro Hauswartkosten pro Wohnung aus, ergeben sich allein über die Betriebskostenabrechnungen Einnahmen von mehr als 70.000 Euro pro Jahr und Hauswart. Da der Hauswart auch nicht umlagefähige Leistungen erbringt, besteht für die LEG eine hohe Gewinnspanne.
Ergebnis: Es liegen keine umlagefähigen Hauswartkosten vor
Für den MieterInnenverein ist die Sache klar: Die Umlagefähigkeit der geltend gemachten Hauswartkosten ist nicht belegt. Der Verein fordert deshalb, die beanstandete Kostenposition aus den Betriebskostenabrechnungen herauszunehmen.
Die Streitfrage reicht über einzelne Mietverhältnisse hinaus: Welche Nachweise müssen große Vermietungskonzerne für konzernintern organisierte Hauswartleistungen erbringen? Und wo verläuft die Grenze zwischen umlagefähigen Hauswartkosten und den allgemeinen Pflichten des Vermieters zur Verwaltung, Kontrolle und Instandhaltung seiner Gebäude? Aus Sicht des MieterInnenvereins bedürfen diese Fragen einer grundsätzlichen gerichtlichen, besser noch gesetzgeberischen Klärung.
Hauswart anders regeln
Ein Gesetz sollte beispielsweise vorschreiben, dass die erforderlichen und gewünschten Hauswartleistungen mit der Mieterschaft einer Wohnanlage erörtert und abgestimmt werden. Dann könnten sich Hauswarte als Dienstleister der Nachbarschaft verstehen – und nicht als verlängerter Arm eines anonymen Vermieters.
Für die Umlage der Kosten müsste außerdem grundsätzlich der tatsächliche Anstellungsvertrag mit den Lohnkosten und Sozialleistungen maßgeblich sein. Zudem müsste der Zeitaufwand, den der Hauswart für die Betreuung der jeweiligen Wohnanlage erbringen soll, vorab vereinbart und anschließend nachgewiesen werden. Nur so ließe sich nachvollziehen, welche Leistungen die Mietenden tatsächlich bezahlen und ob die abgerechneten Kosten gerechtfertigt sind.
9. Verdreifachung der Versicherungskosten
Die Versicherungskosten der LEG sind innerhalb weniger Jahre drastisch gestiegen und inzwischen der größte Kostentreiber in den Betriebskostenabrechnungen.
Die von der LEG vorgelegten Unterlagen reichen nicht aus, um die Höhe der Prämien und ihre Umlagefähigkeit nachzuvollziehen. Der MieterInnenverein sieht insbesondere offene Fragen zur Prämienberechnung, zur Schadenshistorie, zur Verteilung der Kosten auf einzelne Gebäude und zur Wirtschaftlichkeit des konzernweiten Versicherungsvertrags.
Verdreifachte Kosten – obwohl die Baukosten deutlich weniger stiegen
Im Wittener Gebäudebestand der LEG-Tochter Rheinweg Grundstücksgesellschaft mbH stiegen die abgerechneten Versicherungskosten von 0,28 Euro/m² monatlich im Jahr 2019 auf 0,86 Euro im Jahr 2024 – ein Plus von 203 Prozent. Der Anpassungsfaktor für den gleitenden Neuwert erhöhte sich dagegen nur um rund 40 Prozent.
Auch im Vergleich zu anderen Gebäuden und branchenüblichen Entwicklungen fällt der Anstieg auf: Für 2023 wurden am Rheinweg 0,74 Euro/m² monatlich abgerechnet, gegenüber einem NRW-Durchschnitt von 0,33 Euro. In der Dirschauer Straße 10 lagen die Kosten bei 0,20 Euro. Als Erklärung verweist die LEG lediglich auf gestiegene Schadensaufwendungen im gesamten versicherten Bestand. Wie sich diese auf die konkrete Liegenschaft auswirken und wie sich die Prämie zusammensetzt, bleibt offen.
Die konzernweite Versicherung verschleiert die tatsächlichen Risiken
Die LEG versichert rund 170.000 Wohnungen über einen konzernweiten Rahmenvertrag. Die Prämien werden unter anderem anhand von Schadensquoten und Risikogruppen angepasst. Dadurch bleibt unklar, welche Schäden und Risiken für das einzelne Gebäude maßgeblich sind und wie die Kosten auf die einzelnen Liegenschaften verteilt werden.
Der MieterInnenverein verlangt deshalb die Vorlage der Versicherungsscheine – einschließlich des im Rahmenvertrag erwähnten unternehmensbezogenen Sammelversicherungsscheins und des jeweiligen Einzelnachweises – sowie der Unterlagen zur Versicherungswertermittlung, Prämienberechnung und Schadenshistorie. Die vorgelegten Abschlagsrechnungen und der Rahmenvertrag allein sind kein hinreichender Nachweis der vertraglich vereinbarten Prämie.
Werden die Folgen mangelhafter Instandhaltung auf die Mieterschaft abgewälzt?
Es besteht der Verdacht, dass vermeidbare Schäden und Mängel in der Instandhaltung zu den Prämiensteigerungen beitragen. Unterlassene Instandhaltungen an Leitungssystemen und Dächern, unzureichende Maßnahmen zur Schadensbegrenzung oder verzögerte Schadensbehebungen dürfen nicht über erhöhte Versicherungsprämien auf die Mieter abgewälzt werden. Die LEG hat die vorgetragenen Indizien bislang nicht ausgeräumt. Dafür muss sie die Schadenshistorie vollständig offenlegen und darlegen, welche Gründe für die Kostensteigerungen maßgeblich sind und inwieweit sie diese zu vertreten hat.
Umfangreicher Versicherungsschutz – aber welche Kosten sind umlagefähig?
Der Versicherungsschutz umfasst zahlreiche technische Anlagen und Einrichtungen, darunter Photovoltaik- und Solarthermieanlagen, Wärmepumpen, Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge und Außenanlagen. Zu klären ist, inwieweit sämtliche versicherten Risiken und Einrichtungen den jeweiligen Liegenschaften zuzuordnen sind und ob die Prämien nicht umlagefähige Bestandteile enthalten. Dazu können etwa Maklervergütungen oder ersparte Verwaltungskosten gehören. Auch insoweit fehlt es an einer nachvollziehbaren Darlegung der vollständigen Umlagefähigkeit.
Wirtschaftlichkeit und Wettbewerb fragwürdig
Die LEG erklärt, bei der Ausschreibung hätten nur wenige Versicherer, möglicherweise sogar nur ein Anbieter, ein Angebot abgegeben. Bei einem gebündelten Bestand von rund 170.000 Wohnungen ist das nicht überraschend. Ein solcher Zuschnitt kann den Wettbewerb einschränken, insbesondere wenn in großem Umfang Risiken auf die Versicherung übertragen werden. Die LEG muss deshalb darlegen, wie die Ausschreibung gestaltet war und weshalb der konzernweite Vertrag gegenüber wirtschaftlicheren Alternativen für die jeweilige Liegenschaft vorzugswürdig ist.
Was der MieterInnenverein fordert
Der MieterInnenverein fordert die vollständigen Versicherungsscheine und Einzelnachweise, die nachvollziehbare Berechnung und Verteilung der Prämien sowie die Offenlegung der Schadenshistorie und der Grundlagen für Prämienanpassungen. Solange diese Nachweise fehlen, sind weder die Höhe der abgerechneten Kosten noch ihre mietrechtliche Umlagefähigkeit hinreichend belegt. Die LEG hat insbesondere nicht ausgeräumt, dass die überproportionalen Steigerungen auf von ihr zu vertretende Umstände zurückgehen oder durch den konzernweiten Versicherungsvertrag wirtschaftlich vermeidbar gewesen wären.
10. Unzulässige Wärmepreise
Die LEG hat in großem Stil ihre Zentralheizungen auf eine Konzerngesellschaft („Contracting“) ausgelagert, die nun Wärmekosten in Rechnung stellt. Diese liegen höher als übliche Heizkosten und als die Preise in den von der LEG selbst erstellten Verträgen. Der MieterInnenverein hält dieses Vorgehen aus mehreren Gründen für rechtswidrig.
Konzerninternes Wärmecontracting unzulässig
Nach Auffassung vieler Mietrechtler setzt eine eigenständige gewerbliche Wärmelieferung nicht nur rechtlich getrennte Unternehmen voraus, sondern auch wirtschaftliche Selbstständigkeit und unabhängigen Preiswettbewerb. Daran fehlt es, wenn der Wärmelieferant vom selben Vermietungskonzern beherrscht wird. Die LEG kann deshalb nach Auffassung des MieterInnenvereins nicht einfach die Preise ihrer Konzerngesellschaft ESP auf die MieterInnen umlegen. Abrechenbar sind vielmehr nur die tatsächlichen Gasbezugskosten und die umlagefähigen Heizungsnebenkosten. Diese muss die LEG nachvollziehbar nachweisen.
Fehlender Nachweis der kostenneutralen Umstellung
Die LEG hat trotz Aufforderung in vielen Fällen nicht nachgewiesen, dass bei der Umstellung auf Wärmecontracting die gesetzlichen Voraussetzungen des § 556c BGB eingehalten wurden. Dazu gehört insbesondere, dass die Umstellung für die Mietenden im Vergleich zum bisherigen Eigenbetrieb der Heizungslage kostenneutral bleibt. In mehreren überprüften Fällen lagen die abgerechneten Heizkosten im ersten Jahr des Wärmecontractings höher als im Vergleichszeitraum zuvor. Die LEG kann deshalb die nicht einfach die Wärmekosten verlangen. Sie muss – wie bei der Heizkostenabrechnung – die einzelnen Kostenkomponenten nachweisen. Dies hat sie jedoch bislang verweigert.
Höhere Preise als vertraglich vereinbart
Auch die von der LEG selbst vorgelegten Vertragsunterlagen sprechen gegen die abgerechneten Preise. In § 5.1 eines der vielen Wärmelieferungsverträge ist beispielsweise ein Netto-Arbeitspreis von 5,87 Cent je Kilowattstunde vereinbart. In ihren Abrechnungen setzt die LEG dagegen 6,99 Cent je Kilowattstunde netto an. Damit berechnet sie einen deutlich höheren Arbeitspreis als sich aus dem vorgelegten Vertrag ergibt.
Die LEG begründet die Preisgestaltung mit Veränderungen im Zusammenhang mit der umsatzsteuerlichen Organschaft zwischen ihr und der ESP. Dieses Argument geht nach Auffassung des MieterInnenvereins ins Leere: Die Wärmelieferungsverträge traten häufig am 1. Januar 2021 in Kraft, als die umsatzsteuerliche Organschaft bereits bestand. Vereinbart waren Netto-Preise. Es gibt daher keinen Grund, die vertraglich festgelegten Netto-Preise nachträglich anders auszulegen. Auch daraus, dass die LEG höhere interne Rechnungen bezahlt haben will, folgt nicht, dass der vereinbarte Preis wirksam geändert wurde. Die 2025 geschlossenen „Klarstellungsvereinbarungen“ können rückwirkend keine höheren Preise für frühere Abrechnungszeiträume rechtfertigen.
Intransparente Preisklausel
Hinzu kommt, dass die vertragliche Preisänderungsklausel nach Auffassung des MieterInnenvereins wegen mangelnder Transparenz unwirksam ist. Für bestimmte Preisindizes fehlen hinreichend bestimmte zeitliche Bezugszeiträume. Ist die Klausel unwirksam, kann die LEG nicht auf ihrer Grundlage höhere Arbeitspreise verlangen; maßgeblich bleibt dann der vereinbarte Ausgangspreis.
Fazit:
Die LEG rechnet Wärmekosten ab, die über den im Vertrag ausgewiesenen Preisen liegen, und hat weder die Rechtmäßigkeit der Umstellung auf Wärmecontracting noch eine wirksame Grundlage für die höheren Preise ausreichend nachgewiesen. Solange die umlagefähigen Kosten nicht auf einer rechtlich tragfähigen Grundlage nachvollziehbar belegt sind, hält der MieterInnenverein am Zurückbehaltungsrecht der MieterInnen fest.
11. Fehlende Messprotokolle und Ablesefehler
Der MieterInnenverein Witten beanstandet bei den LEG-Abrechnungen erhebliche Mängel bei der Erfassung und Verteilung der Wasser- und Heizkosten.
Die LEG verweigert die Vorlage der ursprünglichen Ableseprotokolle sämtlicher Wasserzähler und Heizkostenverteiler. Stattdessen legt sie Tabellen und sogenannte Gesamtverlaufsprotokolle vor. Diese zeigen jedoch nicht zuverlässig, wann welcher Zähler abgelesen wurde, welche Messwerte dabei festgestellt wurden und ob diese tatsächlich der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden können. Auch die verlangten Eichnachweise fehlen. Teilweise sind die Eichungen der Wasseruhren lägst abgelaufen. Ohne diese Unterlagen lässt sich nicht überprüfen, ob die abgerechneten Verbrauchswerte stimmen und die Kosten ordnungsgemäß verteilt wurden.
In etlichen Fällen liegen unplausibel hohe Verbrauchswerte vor. In anderen Fällen sind die Verbrauchsangaben nachweislich falsch.
Wie konkret die Zweifel sind, zeigen einzelne Fälle aus Wittener Wohnanlagen:
Verbrauchswerte passen nicht zur Wohnung
In einem Fall rechnet die LEG für 2021 rund 173 m³, für 2022 knapp 175 m³ und für 2023 rund 170 m³ Wasser ab. Die vorgelegte Tabelle enthält jedoch weder die Vertragsnummer des Mieters noch die angeblichen Verbrauchswerte aus den Abrechnungen. Die aufgeführten Werte liegen überwiegend deutlich niedriger. Es bleibt offen, ob die Tabelle überhaupt die richtige Wirtschaftseinheit betrifft oder die Abrechnung auf einer fehlerhaften Datengrundlage beruht.
Unstimmige Gesamtverbrauchswerte
Auch die Gesamtwassermengen in den Rechnungen der Stadtwerke stimmen nicht immer mit den Mengen in den Betriebskostenabrechnungen überein. Die Abweichungen fallen je nach Jahr unterschiedlich aus: Mal liegen die Stadtwerke weit über den Abrechnungswerten, mal darunter. Das wirft weitere Fragen zur Zuverlässigkeit des Verbrauchserfassungssystems auf.
Schätzung trotz vorhandener Wasseruhr
In einem weiteren Fall wurde 2021 der Verbrauch geschätzt, obwohl eine Wasseruhr vorhanden war und die Mieter die LEG wiederholt zur Ablesung aufgefordert hatten. Die Schätzung lag nach ihrer Darstellung erheblich zu hoch. Sie erstellten deshalb eine Korrekturabrechnung anhand der abgelesenen Werte.
Auch 2022 wurde in desem Fall ein Verbrauch geschätzt, obwohl beim Ausbau der alten Wasseruhr am 1. Juni bereits ein Zählerstand von 670,284 m³ vorlag. Eine neue Wasseruhr wurde erst am 12. Oktober eingebaut. Die LEG setzte für den Zeitraum vom Jahresbeginn bis zum 11. Oktober einen geschätzten Verbrauch von 59,480 m³ an und berücksichtigte dabei nach Darstellung der Mietenden den dokumentierten Zählerstand vom 1. Juni nicht. Diese rechneten den Verbrauch anhand des vorhandenen Messwerts auf den Zeitraum hoch und korrigierten ihre Abrechnung. Zusammen mit der Korrektur für 2021 beziffern sie die Differenz auf 607,13 Euro.
Diese Beispiele zeigen, dass es nicht nur um formale Fragen der Belegeinsicht geht. Es bestehen konkrete Zweifel daran, ob Verbräuche richtig gemessen, den Wohnungen korrekt zugeordnet und als Grundlage der Kostenverteilung verwendet wurden. Solange die LEG die ursprünglichen Ablesebelege nicht vorlegt, können die MieterInnen auch nicht überprüfen, ob bei anderen Wohnungen vergleichbare Fehler oder Schätzungen aufgetreten sind.
Primäre Messprotokolle offenlegen
Der MieterInnenverein hält deshalb an seiner Forderung fest: Die LEG muss die ursprünglichen Mess- und Ablesedaten offenlegen, damit sich die Verbrauchserfassung und die darauf beruhende Kostenverteilung nachvollziehen lassen. Solange diese Nachweise fehlen und die konkreten Zweifel nicht ausgeräumt sind, bestreiten die betroffenen MieterInnen die Richtigkeit der Wasser- und Heizkostenabrechnungen und machen ein Zurückbehaltungsrecht geltend.
Fazit und Ausblick
Dem MieterInnenvereins sind zahlreiche weitere kleinere Fehler und – je nach Wohnanlage – zusätzliche grundsätzliche Mängel bei Abrechnungen und Leistungen bekannt. In keinem der vom MieterInnenverein beobachteten Verfahren lässt sich die klägerische Zahlungsforderung unserer Ansicht nach mit bislang tatsächlich belegten Kosten begründen.
Aus Sicht des MieterInnenvereins müssten die Klagen deshalb zurückgewiesen werden. Stattdessen versuchen die Richterinnen bislang häufig, Entscheidungen zu vermeiden und die Mietenden zu Vergleichen zu bewegen, bei denen diese einem Teil der Kosten zustimmen. Immerhin werden dabei in vielen Fällen die gegnerischen Anwaltskosten nicht den Mietenden auferlegt. An den aus Sicht des Vereins gravierenden Belegmängeln ändert das jedoch nichts.
Nach den bisherigen mündlichen Verhandlungen und Äußerungen des Gerichts ist zu befürchten, dass die Argumente der Beklagten nicht vollständig und ausreichend gewürdigt werden. Zum Teil wirken die Richterinnen schlecht vorbereitet; die schriftlich vorgetragenen Einwendungen sind ihnen offenbar nicht immer bekannt. In den Verhandlungen verlangt das Gericht bislang häufig konkrete Nachweise der Mietenden für nicht umlagefähige Kosten und nicht erbrachte Leistungen, obwohl die LEG noch nicht hinreichend nachgewiesen hat, dass ihr die abgerechneten Kosten tatsächlich entstanden sind.
In der laufenden Auseinandersetzung geht es deshalb nicht allein um lokale Einzelfälle. Es geht um die Richtigkeit und Höhe der Abrechnungen für alle LEG-MieterInnen in Witten und darüber hinaus. Und es geht darum, ob die Mietenden ihre Betriebskosten tatsächlich umfassend prüfen können, wie es Gesetz und höchstrichterliche Rechtsprechung vorsehen – oder ob dieses Recht abgewürgt wird, sobald es von mehr als Einzelnen konsequent und organisiert in Anspruch genommen wird.