UPDATE 13.09.18 | Mit Hilfe sogenannter „Modernisierungen“ versucht die LEG starke Mieterhöhungen durchzusetzen. In Witten davon betroffen ist zurzeit vor allem der Bereich Schückingstraße/Freiligrathstraße in Annen. Kleinere Mieterhöhungen nach „Modernisierungen“ gab es u.a. am „Alten Garten“ in Heven. Zu beiden Wohnanlagen wird es in den nächsten Wochen Prozesse vor dem Amtsgericht Witten geben. Hier berichten wir über den Hintergrund der Mieterhöhungen „Am Alten Garten“.
Das geltende Mietrecht ermöglicht es den Vermietern, 11 Prozent der Baukosten einer „Modernisierung“ auf die jährliche Miete aufzuschlagen. Für Witten wird es dabei auch nach der von der Regierung geplanten Änderung des Mietrechts bleiben. Trotzdem sind die MieterInnen nicht rechtlos. In allen uns bekannten Fällen erfüllen schon die Ankündigungen der LEG für ihre Modernisierungsmaßnahmen nicht die gesetzlichen Mindestanforderungen. Dies gilt ebenso für die Mieterhöhungserklärungen. Der zentrale „Fehler“ dieser Schreiben besteht darin, dass die LEG keine Angaben zur voraussichtlichen Energieeinsparung macht und auch die Instandhaltungsabzüge nicht nachvollziehbar darstellt.
So ist es auch in dem Fall „Alter Garten“. Hier hatte die LEG im Jahr 2016 die obersten Geschoßdecken der beiden Häuser gedämmt. Schon in der Ankündigung der Maßnahmen aber fehlten sämtliche Angaben zu der voraussichtlichen Einsparung an Heizenergie. Auch in der zum 1. Juni 2017 erfolgten Erhöhung der Miete um 33,34 €/Monat fehlten diese Angaben, die nach § 559 b Abs. 1, S. 2 BGB für eine wirksame Mieterhöhung zwingend erforderlich sind. In anderen Städten sind derartige Mieterhöhungen von Gerichten bereits für unwirksam erklärt worden. Wir hoffen, dass die LEG auch in Witten bereits an diesem groben Formfehler scheitert. Das könnte mehr MieterInnen ermutigen, die unbegründeten Mieterhöhungen zurückzuverlangen.
Die Mieterhöhungen der LEG sind bei diesem Haus aber auch aus anderen Gründen nicht fällig. Als die Baumaßnahme im Jahr 2016 durchgeführt wurde, war die Nachrüstung ungedämmter oberster Geschoßdecken längst Pflicht. Spätestens bis Ende 2015 hätte der Eigentümer die Dämmung durchführen müssen. Zumindest MieterInnen, die danach einen Vertrag abschlossen, mussten davon ausgehen, dass zu diesem Zeitpunkt das Haus den Vorschriften entsprach. Aber auch in diesen Fällen verlangte die LEG Mieterhöhungen.
Außerdem lagen in einigen Wohnungen Feuchtigkeitsschäden vor, die auf eine schlechte Dämmung des Dachbereichs zurückzuführen waren. Die Dämmung diente zumindest zum Teil auch der Mängelbeseitigung. Die Kosten derartiger Instandsetzungen dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Die LEG aber hat gar keinen Abzug für Instandsetzung vorgenommen.
Der MieterInnenverein hatte den beabsichtigten Mieterhöhungen aus all diesen Gründen frühzeitig widersprochen. Für mehrere MieterInnen mit geringen Einkommen hatte er auch die im Gesetz vorgesehenen Einwendungen wegen wirtschaftlicher Härte erhoben. Auf alle diese Schreiben und Einwendungen reagierte das Wohnungsunternehmen nicht. Es reagierte auch nicht, als der MieterInnenverein den Beleg der angeblichen Kosten durch Vorlage der Rechnungen verlangte.
Anstatt die Berechtigung der Mieterhöhungen zu begründe, schickte die LEG immer wieder Zahlungserinnerungen. Erst selbst, dann über Anwälte. Auch auf Schreiben zu diesen Erinnerungen und Mahnungen reagierten LEG und Anwälte nicht. Schließlich veranlasste die LEG für einzelne Mieter gerichtliche Mahnbescheide, denen von den Mietern widersprochen wurde.
In den gegen die Mieter erhobenen Zahlungsklagen war von all der Kritik an den Mieterhöhungen überhaupt nicht die Rede. Die Anforderung der Belege und die Härteeinwände wurden übergangen. Es wurde so getan, als hätten die MieterInnen einfache Mietschulden, obwohl diese doch die Berechtigung einer Mieterhöhung bestreiten. Natürlich scheiterte dieses Vorgehen schon an der ersten Klagerwiderung der Mieteranwältin.
In allen anderen Fällen einer Modernisierungsmieterhöhung der LEG in Witten zeigt sich fast genau das gleiche Bild. Es gibt keinen Angaben zu Energieeinsparungen. Es wird auf Einwendungen nicht reagiert. Deshalb sind die nun anlaufenden Prozess von Bedeutung für viele MieterInnen.
MieterInnen, die eine Modernisierungsmieterhöhung erhalten haben, sollten dieser widersprechen und erklären, dass sie die Erhöhung unter Vorbehalt zahlen.