		Nr. 35

MIETSPIEGEL

Steigen die Mieten? Einige Besipiele

Der neue Mietspiegel ist völlig anders als die alte „geschätzte“ Tabelle. Oft liegen die Werte niedriger. Es kommt aber auf den Einzelfall an. Sehen wir uns ein paar Beispielwohnungen an.

Beispiel 1: Die 60er-Jahre-Wohnung.

Für eine typische, bis zu 80 Quadratmeter große ehemalige Sozialwohnung aus dem Baujahr 1967 konnten nach dem alten Mietspiegel bis zu 9,90 DM Kaltmiete pro Quadratmeter verlangt werden. Denn fast alle einigermaßen zeitgemäßen Wohnungen galten danach als „gut“. Kann der Vermieter mit dem neuen Mietspiegel noch höher gehen?

Da kommt es auf die Einzelheiten an, und man muss rechnen. Nehmen wir an, die Wohnung hat einen Balkon, ein übliches Bad, eine gewöhnliche Isolierverglasung und einen Kabelanschluss. Es gibt keine besonderen Umweltbelastungen und es wurden auch keine großen Modernisierungen vorgenommen. Dann ist der Mittelwert nach dem neuen Mietspiegel 7,45 DM/qm. Also wesentlich weniger als in dem alten.

Allerdings kann es sein, dass die Miete bei ganz besonderen Ausstattungen bis zu 9,87 DM/qm betragen kann. Auf keinen Fall aber kann der Vermieter mit dem neuen Spiegel eine höhere Miete begründen als mit dem alten.

Etwas anders sieht es aus, wenn der Eigentümer 1986 die Außenwände und 1994 im Zuge einer Dacherneuerung auch das Dach gedämmt hat. (Es muss sich um eine wirkliche Wärmedämmung handeln!) Jetzt bekommt er Zusatzpunkte, aber der Mittelwert beträgt immer noch „nur“ 9,54 DM.

BEISPIEL 2: Nachkriegsbau Innenstadt.

Viele kleinere Wohnungen in der Wittener Innenstadt stammen aus den 50er Jahren. Meist wurden Bäder und Heizung später eingebaut.
In unserem zweiten Beispiel geschah das aber vor 1980 – und das gibt keine Pluspunkte. Auch ist das Bad nicht rundherum verkachelt und es gibt deutliche Lärmbelastungen. Sonst hat die 45 qm große Wohnung aus dem Baujahr 1954 keine besonderen Merkmale.

Nach dem neuen Mietspiegel beträgt die durchschnittliche Miete 7,22 DM/qm. Nach dem alten Spiegel hätte der Mittelwert (der meistens nicht eingehalten wurde) 8,85 DM/qm betragen – zuzüglich eines Aufschlags von bis zu 30 %, weil die Wohnung so klein ist.

Wieder sieht es deutlich anders aus, wenn der Eigentümer in jüngerer Zeit vieles erneuert hat. Hat er erst nach 1980 die Heizung eingebaut, das Bad, die Elektro- und Wasserleitungen komplett neu gemacht und dann auch noch Außenwände und Dach nach 1990 gedämmt, wird er mit einer Durchschnittsmiete von 10,68 belohnt. Der Mieter hat hoffentlich immerhin niedrige Heizkosten. Nach dem alten Mietspiegel hätte diese Wohnung sicherlich als vollmodernisiert gegolten und wäre in einem jüngeren Baujahr eingestuft worden.

BEISPIEL 3: SUBSTANDARD

Selten in Witten sind inzwischen so richtige Substandardwohnungen. Unser Beispiel-Altbau stammt aus dem Jahr 1900, hat kein Bad, ein Außenklo, wird mit Mieteröfen beheizt, die Fenster sind sehr alt und höllisch laut ist es wegen Straße und Fabrik in der Nähe auch noch.
4,55 DM/qm betrug der Mittelwert im alten Mietspiegel, im neuen 4,67 DM/qm wenn die Wohnung 65 qm groß ist. Wegen der Umweltbelastungen kann man aber wohl noch darunter bleiben. Der Mindestwert beträgt 4,02 DM.

BEISPIEL 4: BELLE ETAGE

Völlig anders dagegen die folgende großzügige Altbauwohnung. Sie ist 120 qm groß, liegt ruhig und hat einen nutzbaren Balkon. Die Mieter erfreuen sich an Parkett und Gästetoilette, Elektroleitungen und Heizung wurden nach 1980 völlig erneuert, die Wärmeschutzfenster und die Dachdämmung sind nagelneu. 10,29 DM/qm ist der Mittelwert im der neuen Tabelle.

BEISPIEL 5: EINLIEGER

Eine Besonderheit stellen Wohnungen in Zweifamilienhäusern dar. Wohnt der Vermieter nicht im Haus, ist die Miete höher als in anderen Wohnungen, wohnt er mit im Haus, gibt es kaum Unterschiede. Eine typische Einliegerwohnung Baujahr 1988 mit Balkon kostet zum Beispiel 11,44 DM/qm. Früher wären es zwischen 10,45 DM/qm und 12,10 DM/qm gewesen. Mit Terrasse und Garten steigt der Mittelwert auf 11,85 DM, wohnt außerdem der Vermieter nicht im Haus auf 12,34 DM/qm.

Auch kleine Genossenschaftshäuser könnten unter diese Regelung fallen. Für eine derartige Altbau-Wohnung, teilweise erneuert und mit Garten, aber ohne Terrasse könnte der Vermieter heute im Durchschnitt etwa 9 DM/qm verlangen. Nach der alten Tabelle waren es bis zu 9 DM.

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