Neues Mietrecht in Kraft

Nach langen Diskussionen ist am 1. September das neue Mietrecht in Kraft getreten. 

Die mietrechtlichen Bestimmungen wurden in einem völlig neu gegliederten Abschnitt des Bürgerlichen Gesetzbuches zusammengefasst. Das soll die Anwendung vereinfachen. 

Die noch Anfang des Jahres vorgesehenen Verschlechterungen für die Mieter konnten - vor allem durch die starken Aktivitäten der Mietervereine auf allen politischen Ebenen - zu einem wesentlichen Teil verhindert werden. 

Die Verbesserungen für die Mieter (unter anderem nur noch 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren, Senkung der Kündigungsfrist für Mieter) bleiben aber hinter den ursprünglich in die rot-grüne Regierung gesetzten Erwartungen zurück. (z.B. keine Streichung der Modernisierungserhöhung)

Des neue Gesetz hat leider in einzelnen Bestimmungen auch handwerkliche Fehler und es gibt jede Menge verwirrender Übergangsregelungen. Ohne Prüfung sollten sich deshalb nur Mieter mit einem nach 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag auf das neue Gesetz verlassen. 

Die wichtigsten Änderungen

Kündigungsfristen

Seit dem 1. September können Mieter/innen mit unbefristeten Mietverträgen unabhängig von der Dauer ihres Mietverhältnisses mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das ist eine wesentliche Erleichterung, denn bislang betrug die Frist bis zu einem Jahr. Die Vermieterseite muss bei Kündigungen wie bisher nach Ablauf von fünf Jahren eine Frist von sechs Monaten, nach Ablauf von acht Jahren eine Frist von neun Monaten einhalten. Nur die Verlängerung auf 1 Jahr entfällt in Zukunft. 

VORSICHT bei Verträgen, die vor dem 1. September abgeschlossen wurden: Wenn im Mietvertrag lediglich steht „Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen“, ist es eindeutig: die drei Monate für den Mieter. Wenn aber die Kündigungsfristen handschriftlich im Vertrag geregelt wurden, gilt das, was dort vereinbart ist. In den meisten Fällen aber sind die Fristen im Vertragsformular eingedruckt, manchmal mit Verweis auf das Gesetz, manchmal ohne. In diesem Falle ist die Rechtslage komplex und umstritten. Lassen Sie sich beraten!

Mieterhöhung

Seit dem 1. September darf der Vermieter im freifinanzierten Wohnungsbau die Miete nur noch um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren (bislang 30 Prozent) erhöhen. 

Ein „qualifizierter“ - d.h. wissenschaftlich erstellter - Mietspiegel, wie wir ihn in Witten haben, hat in Zukunft vor Gericht höhere Beweiskraft.

Betriebskosten

Auch im freifinanzierten Wohnungsbau muss der Vermieter die Betriebs- und Heizkostenabrechnung in Zukunft innerhalb von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorlegen. Verpasst er diese Frist, kann er keine Nachzahlungen mehr verlangen. Diese Neuregelung gilt für Abrechnungszeiträume, die am 1. September 2001 noch nicht abgeschlossen waren. Wenn also für das Kalenderjahr abgerechnet wird, gilt diese Regelung erst mit der Abrechnung für 2001.

Ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen wurde der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter darf bei der Gartenpflege oder der Müllentsorgung nicht nach Gutdünken teure Leistungen abrechnen.

Rückforderungen aus gesetzlich unzulässigen Nebenkostenforderungen (z.B. Verwaltungskosten) können die Mieter in Zukunft nur noch innerhalb von einem Jahr nach Abrechnung geltend machen (bislang 4 Jahre). 

Diese Frist darf nicht verwechselt werden mit der Prüffrist: Wenn Ihnen die Abrechnung zugeht, haben Sie ca. zwei bis vier Wochen Zeit, Ihre Einwendungen mitzuteilen.

Umwandlung

Nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung ist der Mieter, der zum Zeitpunkt des ersten Verkaufs in der Wohnung wohnt, in Zukunft bundeseinheitlich drei Jahre lang gegen eine Eigenbedarfskündigung geschützt. Zusätzlich kann die Landesregierung eine Verordnung erlassen, wonach in bestimmten Gebieten eine erweiterte Sperrfrist von bis zu zehn Jahren gilt.

Für Witten gilt im Moment bereits eine Zehnjahres-Sperrfrist. Diese Frist läuft allerdings zum 31.08.2004 aus. Nach dem derzeitigen Stand sind bereits „umgewandelte“ Mieter also nur bis August 2004 geschützt. Alles weitere hängt davon ab, ob die Landesregierung eine Verordnung für eine erweiterte Sperrfrist erlässt und Witten in diese Regelung aufnimmt. Dann würde sich die Schutzfrist wieder entsprechend verlängern.

Tod des Mieters

Neu: Der/die Lebenspartner/in eines/r verstorbenen Mieters/in hat einen Anspruch darauf, in den Mietvertrag einzutreten, wenn er/sie mit ihm/ihr zusammen in der Wohnung wohnte - und zwar unabhängig vom Geschlecht. Bislang gab es ein solches Recht nur für Ehepartner. 

Dagegen kann die Vermieterseite anders als bisher einem Erben des Mieters, der nicht in der Wohnung wohnte, ohne Begründung kündigen. 

Modernisierung

Die Ankündigungsfrist für Modernisierungen wurde von zwei auf drei Monate verlängert. Dafür wurden die Anforderungen an den Inhalt der Ankündigung heruntergeschraubt. Außerdem müssen in Zukunft alle Maßnahmen, die der Energieeinsparung dienen (auch Strom und Wasser), vom Mieter geduldet werden.

Zeitmietverträge

In Zukunft gibt es nur noch eine zulässige Form von Zeitmietverträgen: Darin muss von vornherein eine Grund für die Befristung aufgeführt werden (z.B. voraussichtlicher Eigenbedarf). Wenn der angegebene Grund bei Ablauf der Vertragszeit noch gilt, kann der Mieter keine Verlängerung des Vertrags verlangen und muss in der Regel ausziehen. Derartige Zeitmietverträge können für eine Dauer von bis zu zehn Jahren abgeschlossen werden. Sie sind für den Mieter gegenüber unbefristeten Verträgen eindeutig von Nachteil.

Der bisherige „unechte“ Zeitmietvertrag kann seit dem 1. September nicht mehr abgeschlossen werden. Bei diesem Vertrag konnte der Mieter wohnen bleiben, wenn er spätestens 2 Monate vor Ablauf die Verlängerung verlangte.

Wird im schriftlichen Vertrag kein Grund für die Befristung angegeben, gilt in Zukunft automatisch ein unbefristeter Vertrag - allerdings nur bei Abschluss ab dem 1. September.

ACHTUNG: Wer vorher einen „unechten“ Zeitmietvertrag unterschrieben hat, muss weiterhin rechtzeitig die Fortsetzung verlangen, wenn er wohnen bleiben will.

Fristlose Kündigung

Neu im Gesetz, aber nach der Rechtsprechung bislang auch schon so: Mieter können im Einzelfall auch dann fristlos gekündigt werden, wenn keine schuldhafte Vertragsverletzung vorliegt. In diesem Fall muss das Gericht eine Interessenabwägung vornehmen. Ein Freibrief für willkürliche Kündigungen ist die Neuregelung auf keinen Fall!

Barrierefreiheit

In Zukunft haben behinderte Mieter das Recht, Haus und Wohnung behindertengerecht umzubauen - allerdings auf eigene Kosten. Nach dem Auszug können sie verpflichtet werden, die Umbauten wieder zurückzubauen. Außerdem kann die Vermieterseite eine „angemessene“ Kaution verlangen.

Mietkaution

Eindeutig gesetzlich geregelt ist jetzt, dass der Mieter die Kaution nach dem Verkauf des Hauses auch von dem Neueigentümer zurück verlangen kann. Schon bisher galt: Hat der Neueigentümer die Kaution von seinem Vorgänger nicht erhalten, kann der Mieter sich auch an den ursprünglichen Eigentümer wenden.

Das sind nur die allerwichtigsten Änderungen! Weitere Informationen erhalten Sie im MieterInnenverein.

(c) MieterInnenverein Witten 10/2001.  Knut Unger