Stand: 31.8.2017
Zum 1. Juli 2015 erwarb die LEG Immobilien AG mit ihrem Tochterunternehmen Rheinweg Grundstücksgesellschaft mbH einen Wohnungsbestand in Witten, der sich zuvor im Eigentum der Immeo Wohnen GmbH befand. Bei der Immeo erstreckte sich der Abrechnungszeitraum für die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen jeweils auf die 12-monatige Periode vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. September des Folgejahres.
Diese Abrechnungsperiode wurde nach Eigentumsübergang von der LEG ohne Information und Zustimmung der Mieter/innen geändert. Die Abrechnungsperioden wurden eigenmächtig verkürzt. Die Mieter erhielten im Jahr 2016 in relativ kurzen Abständen hintereinander gleich drei Betriebskostenabrechnungen.
Obwohl zu diesem Zeitpunkt die Wohnungen bereits in das Eigentum der LEG übergegangen waren, die damit auch für die Abrechnung der ganzen Periode zuständig war, erhielten die Mieter im Juli 2016 von der Immeo Wohnen Service GmbH eine Betriebskostenabrechnung, die für den Zeitraum 1.10.2014 – 30.09.2015 tituliert war. Tatsächlich abgerechnet wurde aber über eine vom gesetzlichen 12-Monats-Zeitraum abweichende Periode vom 1.10.2014 – 30.06.2015. Wurden vom MieterInnenverein zwecks Prüfung dieser Abrechnungen von der Immeo Belege angefordert, so reagierte diese mit dem rechtlich richtigen Hinweis, dass sie für die Abrechnung nicht mehr zuständig sei.
Im September 2016 erhielten die ehemaligen Immeo-Mieter in Witten zum zweiten Mal Nebenkostenabrechnungen, die für den 12-monatigen Abrechnungszeitraum 1.10.2014 – 30.09.2015 tituliert waren. Faktisch enthielten diese Aufstellungen jedoch lediglich Angaben für den dreimonatigen Zeitraum vom 1.7.2015 – 30.09.2015. Zu den Kosten der vorangegangenen neuen Monate enthielten die Abrechnungen lediglich die Salden aus den Immeo-Abrechnungen. Der verkürzte Abrechnungszeitraum war weder vereinbart noch angekündigt worden.
Im Oktober 2016 schließlich erhielten die Mieter für den Zeitraum vom 1.10.2015 bis 31.12.2015 eine weitere Abrechnung der LEG. Auch die neuerliche Verkürzung der Abrechnungsperiode war weder vereinbart noch angekündigt worden.
Alle betroffenen Mieterinnen und Mieter haben unserer Ansicht nach einen Rechtsanspruch auf eine Neuabrechnung für die Abrechnungsperioden 1.10.2014 – 30.09.2015 und 1.10.2015 – 30.09.2016.
Die Abrechnung für die letzten drei Monate 2015 kann unserer Meinung nach jedoch akzeptiert werden, insofern den Mietern daraus kein Schaden entsteht. Die damit ermöglichte Umstellung der Abrechnungsperiode auf das Kalenderjahr erleichtert auch für die Mieter die Überprüfung. Dagegen kann die Aufstückelung der Abrechnungen 2014/2015 nicht akzeptiert werden. Denn diese führt dazu, dass die Abrechnungen nicht nachvollzogen und nicht überprüft werden können. Der Prüfanspruch gilt unabhängig davon, ob die Abrechnung mit einem Guthaben des Mieters oder einer Nachforderung endete.
Die Betriebskostenabrechnungen der Immeo vom 1.10.2014 – 30.06.2015 sind formell unwirksam, da sie nicht von dem zum Zeitpunkt der Abrechnung zuständigen Eigentümer stammen. Außerdem kann die Abrechnung deshalb nicht akzeptiert werden, weil der Abrechnungszeitraum nur 9 statt der gesetzlich vorgeschriebenen 12 Monate beträgt. Ein Ausnahmetatbestand, der eine Abweichung von dem gesetzlichen Zeitraum rechtfertigen würde (im Sinne des BGH-Urteils vom 27.7.2011, VIII ZR 316/10) liegt nicht vor. Eine Verkürzung der Abrechnungsperiode wurde weder vereinbart noch besteht dafür eine sachlicher Grund.
Die LEG ist verpflichtet, Nebenkostenabrechnungen für den gesamten Zeitraum vom 1.10.2014 – 30.09.2015 vorzunehmen. Dies ist bei ihren Abrechnungen aus September 2016 nicht der Fall, da sie sich nur auf drei Monate beziehen. Die Abrechnungen enthalten keine vollständige Auflistung der im Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten und Vorauszahlungen. Der Verweis auf „Datenübergaben“ ersetzt nicht die Darstellung der im Gesamtzeitraum angefallenen Kosten. Eine Zerstückelung der einheitlichen Abrechnung des 12-Monatszeitraum in zwei Teilabrechnungen sieht das Mietrecht nicht vor. Die Abrechnung können in dieser Form nicht überprüft werden, und es muss befürchtet werden, dass bestimmte Kosten wie Ablesung und Abrechnung doppelt berechnet wurden. Die Abrechnung für den 1.10.2014 – 30.09.2015 ist damit unserer Auffassung nach insgesamt formell unwirksam.
Auch in diesem Fall fehlt es an einem wichtigen Grund für eine verkürzte Abrechnungsfrist und einer solchen Verkürzung wurde durch die Mieter nicht zugestimmt. Überdies würden dann zwei Abrechnungen mit verkürzter Abrechnungsperiode aufeinander folgen. Alle Kriterien führen dazu, dass eine Verkürzung der Abrechnungsperiode nach dem Urteil des BGH vom 27.7.2011 rechtlich nicht zulässig ist.
Da eine formell wirksame Abrechnung nicht erteilt ist, haben die Mieter einen einklagbaren Rechtsanspruch auf Rechnungserteilung. Diese muss neben den formellen und den inhaltlichen Anforderungen an eine korrekte Betriebskostenabrechnung genügen und belegbar sein.
Die Vorlage der neuen Abrechnung ist Voraussetzung dafür, alle Abrechnungspositionen anhand von Belegen überprüfen zu können. Aus der Prüfung der Teilzeiträume und anderer LEG-Abrechnungen wissen wir, dass die Abrechnungen häufig Fehler aufweisen. Für keinen Mieter in Witten wurden bislang zum Beispiel die angeblichen eigenen Hauswartkosten der LEG belegt.
Neue Nachforderungen des Vermieters sind aufgrund des Ablaufes der Ausschlussfrist ausgeschlossen. Es geht ausschließlich darum, das Ergebnis der Abrechnung zu überprüfen. Die kann zu niedrigeren Nachforderungen des Vermieters oder zu höheren Guthaben des Mieters führen.
Die Abrechnung für den 1.10.2015 bis 31.12.2015 kann nur unter der Bedingung akzeptiert werden, dass den Mietern durch die zusätzliche Abrechnung keine zusätzlichen Kosten entstehen. Dies ist aber, wie die Prüfung der unvollständigen Belege ergeben hat, wahrscheinlich nicht der Fall. Es sind für die Abrechnung unter anderem Ablesegebühren entstanden, die bei Beibehaltung des 12-monatigen Zeitraums nicht angefallen wären. Die Vorlage komplett nachvollziehbarer Nachweise und die Korrektur hat die LEG bislang verweigert. Unter diesen Bedingungen liegt es nahe, auch diese Abrechnung nicht zu akzeptieren.
Denn eine Abänderung des Abrechnungszeitraums setzt nach BGB voraus, dass eine Vereinbarung über den abweichenden Zeitraum vorliegt. Dies ist bei den Abrechnungen nicht der Fall.
Witten, 31.08.2017, Knut Unger, MieterInnenverein Witten u. Umg. e.V.