Gegenanträge zur Hauptversammlung 2018 der LEG Immobilien AG

Zur Hauptversammlung 2018 der LEG Immobilien AG haben wir im Rahmen der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen drei schriftliche Gegenanträge gestellt:

1.Die Dividenden-Ausschüttung soll auf 1 Euro reduziert werden. Fast 129 Mio. Euro können damit in die Verbesserung der Wohnungen und des Mieterservices investiert werden, ohne dass es zu überzogenen Mieterhöhungen kommt.

2.Das bisherige System der Vergütung wird missbilligt, da es wohnungswirtschaftliche Fehlanreize setzt und die Vergütungen angesichts der realen wohnungswirtschaftlichen Verfassung der LEG Immobilien AG überzogen sind.

3. Die vorgeschlagene Liste der KandidatInnen für den Aufsichtsrat wird abgelehnt, da weder  Belegschaft noch  Mieterschaft vertreten sind und weil sich unter den KandidatInnen nur eine Frau befindet.

Wir meinen, dass durch die Korrektur der übermäßigen Dividendenausschüttung und der Fehlanreize des Vergütungssystems zur Mieterhöhung  die allen MieterInnen und Beschäftigten offensichtlichen Fehlentwicklungen der LEG  gestoppt werden müssen. Sonst schädigt das Unternehmen nicht nur die MieterInnen. Wenn die LEG ständig  die MieterInnen übervorteilt, den Service vernachlässigt und nicht genügend in den Erhalt der Gebäude-Substanz investiert untergräbt es seine Substanz.

 

Wir dokumentieren den Wortlaut und die Begründungen.

TOP 2: Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns für das Geschäftsjahr 2017

Abweichend von dem Vorschlag des Vorstandes und des Aufsichtsrates beträgt die Ausschüttung je dividendenberechtigter Stückaktie nicht 3,04 Euro, sondern lediglich 1,00 Euro.  Der Betrag der Minderung der Ausschüttung – auf Basis des Einladungstext 128.903.897,40 Euro– wird zusätzlich in die Gewinnrücklage eingestellt.Dies erfolgt mit der Maßgabe, diesen Betrag für nicht mieterhöhungswirksame Sanierungen des Wohnungsbestandes, sowie für erhöhte Personalaufwendungen im Bereich der lokalen Wohnungsverwaltung und verbesserter  betrieblicher Abläufe einzusetzen. Die im Geschäftsjahr 2018 nicht für diese Zwecke verwendeten Mittel werden zweckgebunden auf das nächste Geschäftsjahr übertragen. Über die Verwendung der Mittel ist im Geschäftsbericht Auskunft zu erteilen.

BEGRÜNDUNG

Wird das Konzernergebnis vor Steuern um die Ergebnisse der Aufwertung der Buchwerte des Immobilienbestandes bereinigt, beträgt der Gewinn vor Steuern lediglich 83,5 Mio. €.

Ergebnis vor Ertragssteuern 1.120.300.000,00 €
abzüglich Bewertungsgewinn Investmentproperties 1.036.800.000,00 €
Gewinn vor Steuern 83.500.000,00 €

Im Einzelabschluss liegt sogar ein Verlust vor, wenn das Ergebnis um die Aufdeckung stiller Reserven bereinigt wird. Wenn trotzdem, wie vorgeschlagen, 192 Mio. € Dividende ausgeschüttet werden, geht dies weiter zu Lasten der Substanz des Unternehmens.

Ich plädiere deshalb dafür, die Dividendenausschüttung auf 1 €/Aktie zu beschränken und die Differenz zum Ausschüttungsvorschlag des Vorstandes in den Wohnungsbestand und die personell-infrastrukturelle Basis des Unternehmens zu reinvestieren.

Schon im Altbestand der LEG gibt es einen erheblichen Sanierungsstau, z.B. bei der Erneuerung veralteter Heizungsanlagen, Elektroinstallationen oder asbesthaltiger Fußböden. Ein besonderer Sanierungsbedarf  besteht für Wohnungsbestände, die die LEG in den letzten Jahren von anderen finanzmarktorientierten Wohnungsunternehmen aufgekauft hat.  Aufgrund der seit Jahren im Branchenvergleich stark unterdurchschnittlichen Aufwendungen für Instandsetzungen (8,59 €/m² im Jahr 2017) hat der Erhaltungsstau weiter zugenommen. Es kommt vor, dass Mieter im Winter mehrere Wochen auf die Reparatur ausgefallener Heizungs- und Warmwasseranlagen warten.

Die LEG ist inzwischen dazu übergegangen, die Kosten ihrer Erhaltungsmaßnahmen durch mieterhöhungswirksame Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieterinnen und Mieter abzuwälzen und dabei außerdem eine vergleichsweise hohe Zusatzrendite zu erwirtschaften. In der Folge steigen die Mieten und es kommt es zu erhöhter Fluktuation und Leerständen.

Durch die starken Mieterhöhungen nach Modernisierung  werden MieterInnen aus ihren Wohnungen und Quartieren gedrängt oder in die Armut getrieben. Diese Methode stößt jedoch zunehmend auf soziale, rechtliche, politische und volkswirtschaftliche Grenzen. Um dauerhaften Schaden für die Reputation des Unternehmens und seine langfristige wirtschaftliche Basis abzuwenden, muss die Bauerneuerung in erheblich größerem Umfang als bislang aus den Einnahmen des Konzerns finanziert werden.

Bei der Abwicklung von Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen kommt es zu zahlreichen unkoordinierten und unsinnigen Einsätzen, die viele MieterInnen nur noch mit Sarkasmus ertragen. Um zu einer befriedigenden Abwicklung der Reparatur- und Baumaßnahmen zu kommen , ist eine Verbesserung der Koordination und eine behutsamere Planung erforderlich, die mit erhöhten Personalaufwendungen verbunden ist.

Die LEG zeigt sich auch auf anderen Gebieten zunehmend überfordert. Die Bearbeitung von Einsprüchen gegen die häufig fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen dauert immer länger. Die Rechnungslegung ist unvollständig und intransparent. Die MitarbeiterInnen kennen die lokalen Verhältnisse (etwa die Standorte der abrechneten Mülltonnen) nicht. Ein weiteres großes Ärgernis für die MieterInnen sind unbegründete Zahlungserinnerungen, die automatisch verschickt werden, ohne dass Mietereinwendungen geprüft wurden.

Lokale Anlaufstellen der LEG wurden geschlossen. Die Hausmeister sind mit der Betreuung von immer mehr Wohnungen beauftragt und übernehmen offenbar vermehrt Leistungen, deren Kosten nicht auf die Mieterumlagefähig sind. Gelichwohl wurde der Kostenanteil, der an die Mieter  per Nebenkostenabrechnungen weitergegeben wird, erhöht.

Anstatt, wie der Vorstandsvorsitzende von einem vollautomatisierten Vermieter  zu träumen, der mit den MieterInnen nur noch per  „App“ und „Screen“ kommuniziert, ist der vermehrte Einsatz von lokalem Personal erforderlich, das sich mit den Wohnungsbeständen identifiziert und auch angemessen bezahlt wird.


 

TOP 6: Beschlussfassung über die Wahl neuer Aufsichtsratsmitglieder

Die vorgeschlagene Liste der KandidatInnen wird abgelehnt

BEGRÜNDUNG

Es werden weder VertreterInnen der Belegschaft, noch der Mieterschaft vorgeschlagen.  Die vorgeschlagenen KandidatInnen scheinen nicht geeignet, ein Korrektiv zur einseitigen Ausrichtung des Unternehmens  an der kurzsichtigen Dividendensteigerungen und Shareholder Value darzustellen. Um die finanzindustrielle Abkopplung der LEG von der Wohnungswirtschaft zu überwinden, wäre eine andere Zusammensetzung des Aufsichtsrats wünschenswert.

Außerdem sind Frauen im Aufsichtsrat radikal unterrepräsentiert.


TOP 10: Billigung der Systems der Vergütung der Vorstandsmitglieder

Das bisherige System de Vergütung wird missbilligt, da es wohnungswirtschaftliche Fehlanreize setzt und die Vergütungen angesichts der realen wohnungswirtschaftlichen Verfassung der LEG Immobilien AG überzogen sind.

Begründung

Der kurzfristige variable Anteil macht die Vergütung im Wesentlichen von der Höhe der durchgesetzten Mieterhöhungen und operativer Ergebnisse abhängig, die ebenfalls auf gesteigerten Mieten bestehen (S. 87, Geschäftsbericht)  Der damit gesetzte Anreiz trägt dazu bei die Geschäftsbasis des Unternehmens zu untergraben, indem es die MieterInnen überfordert.  Wohnungswirtschaftlich ebenso problematisch ist die langfristige Vergütung, die sich vor allem am Aktienkurs orientiert. Vergütungen sollten sich stattdessen an Indikatoren für Nachhaltigkeit und Mieterzufriedenheit orientieren, z.B. an Werten für pünktliche Reparaturen und Erreichbarkeit.

Angesichts der wohnungswirtschaftlichen Verfassung der LEG erscheint die Vergütung außerdem überhöht.

 

Die Anträge sind auch Investor-Relations-Bereich der LEG-Webseite veröffentlicht:

https://www.leg-wohnen.de/unternehmen/investor-relations/hauptversammlung/2018/

Eine kritische Auseinandersetzung mit einigen Aspekten des Geschäftsberichtes 2017 findet sich hier:

LEG-Geschäftsbericht 2017 : Der Instandhaltungsverweigerer als „großer Bruder“

http://www.mvwit.de/leg-geschaeftsbericht-2017-der-instandhaltungsverweigerer-als-grosser-bruder/