Witten, Deutschland, 15.11.2007
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HWG: Genossenschaft kurz vor Verkaufsabschluss
Verhandlungsziele des HWG Vorstandes sehen Zugeständnisse an die Mieter vor
Die Verhandlungen über den Verkauf von 553 Genossenschaftswohnungen in Witten, Sprockhövel, Velbert und Bochum durch die Hattinger Wohnstätten Genossenschaft (HWG) stehen nach Informationen des MieterInnenvereins Witten kurz vor dem Abschluss. In diesen Tage beraten die HWG-Gremien über das umstrittene Geschäft, mit dem die wirtschaftlich angeschlagene HWG die Finanzierung von Modernisierungen in Hattingen stützen will. Über die Identität der Käufer und über Absicherungen für betroffenen Mieter und Bestände liegen keine verbindlichen Zusagen vor. Verhandlungen mit Mietervertretungen fanden nicht statt. Vertreter des HWG-Vorstandes haben jedoch angekündigt, den Forderungen der Mietervertretungen auf Absicherung der Mieter in einigen Punkten möglichst entgegen zu kommen.
Bei einem turbulenten Gespräch mit Mietervertretungen aus Witten und Sprockhövel am 8.11.2007 erläuterte Herr Wilde, Assistent des HWG Vorstandes, die Zielsetzungen zu einer "Sozialcharta", mit der die HWG in die abschließenden Verhandlungen geht. Seit dem 15.11. liegt ein von Herrn Wilde autorisiertes Protokoll dieser Zielsetungen vor. Herr Wilde sagte am 8.11., die HWG sei "guter Dinge" und "zuversichtlich", dass wesentliche Teile dieser Zielsetzung bei den Gesprächen mit den verbleibenden Verhandlungspartnern für einen Verkauf der betroffenen HWG-Bestände durchgesetzt werden könnten.
ZIEL: MIETERSCHUTZ
Den Forderungen der betroffenen Mieter/innen nach einem mietvertraglichen Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen will die HWG dadurch entgegenkommen, dass durch Zusätze zu den Mietverträgen vor Verkaufsübergang möglichst geregelt wird:
- Nach einer Umwandlung der Mietwohnungen in Teileigentum sollen die jetzigen HWG Mieter möglichst für einen Zeitraum von 10 Jahren nach erstmaligem Verkauf der umgewandelten Mietwohnung vor einer Eigenbedarfskündigung durch den Eigentümer geschützt werden.
- Hat der/die Mieter/in zu Zeitpunkt des Eigentumsübergangs das 64ste Lebensjahr vollendet oder liegt eine Behinderung (50 % Schwerbehinderung) vor, soll eine Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich ausgeschlossen werden.
Außerdem verfolgt die HWG das Ziel, im Kaufvertrag mit dem Investor jeglichen Weiterverkauf für einen Zeitraum von 10 Jahren auszuschließen.
Der MieterInnenverein Witten kommentiert diese Absichtserklärungen wie folgt:
Bei einer der Kombination des 10jährigen Verkaufsauschlusses mit einer echten Kündigungssperrfrist nach Umwandlung würde den Forderungen der Mieter nach einem vertraglichen lebenslangen Wohnrecht recht weitgehend entgegen gekommen. Denn ein Verkauf von Eigentumswohnungen könnte dann frühestens nach 10 Jahren erfolgen und würde dann eine zehnjährige Sperrfrist auslösen. D.h. den jetzigen Mieter könnte frühestens nach 20 Jahren gekündigt werden, und dann sind fast alle über 65.
Dass sich der Kaufinteressent nach Mitteilung der HWG auf derartige Bedingungen tendenziell einlässt, macht auch die Aussagen der HWG glaubwürdig, dass es sich nicht um eine "Heuschrecke" mit nur kurzfristigem Engagement handelt. Allerdings ist fraglich, ob die finanzierenden Banken i. Bes. den zehnjährigen Verkaufsausschluss akzeptieren.
Der MieterInnenverein Witten hat die HWG aufgefordert, in diesem Falle bei anderen Elementen des Kündigungsschutzes (Wohndauer, Verankerung im Wohnviertel) nachzubessern.
INSTANDSETZUNGEN UND MODERNISIERUNG
Wer prinzipiell bereit ist, über einen zehnjährigen Verkaufsauschluss zu verhandeln, von dem ist auch anzunehmen, dass er in die Bestände investieren will. Zwar gehören Vereinbarungen über Instandsetzungen nach Angaben der HWG nicht zu den Zielen der Verkaufsgespräche. Die HWG beteuert aber, dass der oder die Kaufinteressenten konkrete Instandhaltungsinvestitionen beabsichtige.
Reparaturen und Instandsetzungen sind nach Beobachtungen des MieterInnenvereins dringend erforderlich. So kommt es z.B. in einigen Wohnungen am Vormholzer Ring in Witten immer wieder zu Schwarzschimmelbefall, der nach Einschätzung des Mietervereins vorrangig auf die schlechte Wärmedämmung der kostengünstig errichteten Gebäude zurückzuführen ist. Hier wäre aus Mietervereinssicht eine komplette Wärmedämmung erforderlich, deren Kosten nur zu einem geringeren Teil auf die Mieter umlegbar wären.
Positiv bewertet der Mieterverein auch, dass die HWG in den Kaufverhandlungen mietpreissteigernde Modernisierungen auf übliche Verbesserungen und Energieeinsparungen begrenzen will. Hier kommt es allerdings auf Details der Regelung an. Der Mieterverein hatte u.a. zu diesem Punkt ein Widerspruchsrecht einer Mehrheit der betroffenen Mieter und klare Informationspflichten des Vermieters gefordert.
Nicht zufrieden ist der Mieterverein damit, dass die HWG keinerlei Regelungen zur Mieterhöhung und zur Begrenzung der Auslagerung von Vermieterleistungen vorsieht.
VERLUST VON GENOSSENSCHAFTSRECHTEN
Durch den Verkauf an eine Nicht-Genossenschaft verlieren die Mieter potentielle Mitbestimmungsrechte. Dies könnte zum Beispiel bei baulichen Änderungen, der Auslagerung der Heizung oder Veränderungen im Wohnumfeld von großer Bedeutung sein.
Bislang sahen die Verkaufsverhandlungen in diesem Punkt keine Kompensationen vor. Die HWG hat den Wunsch der Mietervereins, den Käufer zu denkbaren Zugeständnissen anzusprechen, mit auf den Weg genommen.
Insgesamt hofft und erwartet der MieterInnenverein Witten, dass die HWG die mitgeteilten Zielsetzungen auch tatsächlich möglichst komplett umsetzt, damit die Nachteile und Risiken für die betroffenen Mieter verringert werden können.
Ein hinreichender Ausgleich für den Verlust der Genossenschaftswohnungen ist das aber nicht.
Umstritten bleiben auch die aus dem Verkauf der Genossenschaftswohnungen folgenden Rechte der betroffenen HWG-Mitglieder. Die HWG hält eine fristlose Kündigung der Genossenschaftsanteile für nicht mit der Satzung vereinbar, hat aber die Suche nach einer "kreativen Lösung" zugesagt.
Andererseits steht den Genossenschaftsmitgliedern nach Verkauf eine gleichwertige Ersatzwohnung der HWG zu. Solche Ersatzwohnungen kann die HWG an den betroffenen Orten aber nicht anbieten. Aus diesem Umstand können sich Rechte der Mitglieder auf Ausgleichszahlungen für ihr "Sonderopfer" ergeben.
Neben dem Aufsichtsrat soll auch die Vertreterversammlung der HWG in Kürze einberufen werden. Sie soll über eine Satzungsänderung beschließen, die eine auf ein Jahr verkürzte Kündungsfrist der Genossenschaftsanteile ermöglicht. Aus Sicht des MieterInnenvereins ist aufgrund der HWG Satzung außerdem zu verlangen, dass die Vertreterversammlung förmlich über den Verkauf beschließt.
Knut Unger, MieterInnenverein Witten
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