Witten, Deutschland, 02.12.2006
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Folgen der Sperrfrist-Abschaffung für den Kündigungsschutz bei Wohneigentumsbildung
Solange ein Mieter sich vertragstreu verhält, darf ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag vom Vermieter nur aus Gründen des Eigenbedarfs gekündigt werden. § 577 a BGB bestimmt, dass bei einer Umwandlung der Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags und anschließendem Verkauf eine Eigenbedarfskündigung für drei Jahre (ab Verkauf) ausgeschlossen wird. Diese Regelung gilt weiter.
Außerdem sind die Bundesländer ermächtigt, im Wege einer Rechtsverordnung für einzelne Gemeinden längere Kündigungssperrfristen von bis zu 10 Jahren zu bestimmen. Von dieser Regelung hatte das Land NRW Gebrauch gemacht. In der letzten, zum 01.09.2004 in Kraft getretenen Kündigungssperrfrist-Verordung wurde die Kün-digungssperrfrist für Witten und Essen auf 8 Jahre festgesetzt. Die Änderung der Verordnung durch die Landesregierung vom 19.09.2006 betrifft nun nur“ diese verlängerte Sperrfrist.
Was ändert sich?
Für umwandlungsbetroffene Mieter in Essen und Witten gilt nun:
- Mieter, bei denen nach Abschluss des Mietvertrages eine Umwandlung erfolgt und dann erstmalig nach dem 01.01.2007 verkauft wird, sind generell nur noch drei Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt.
- Mietern, bei denen die Kündigungssperrfrist, aufgrund eines Verkaufes in der Vergangenheit (bis spätestens zum 31.12.2006) bereits läuft, wird die bisherige längere Kündigungssperrfrist bis maximal auf den 31.12.2009 verkürzt. Das heißt: Auch wenn die Wohnung Anfang des Jahres 2006, also während der Geltung der 8-Jahres-Frist, verkauft wurde, läuft sie nur bis Ende 2009.
Was passiert nach Fristablauf?
Nur wenn der Eigentümer die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt, KANN er sich bei einer Kündigung auf Eigenbedarf berufen. Dieser Eigenbedarf muss tatsächlich vorliegen. Er darf nicht vorgetäuscht sein. Der Eigentümer (Angehörige) muss später auch tatsächlich in die Wohnung einziehen.
Der Eigentümer kann erst nach Ablauf der Frist kündigen und er muss dann die Kündigungsfrist einhalten (bis zu 9 Monaten, je nach Mietdauer).
Einer Kündigung wegen Eigenbedarf kann der Mieter außerdem aus sozialen Härtegründen widersprechen. Er kann sich zum Beispiel auf ein hohes Alter, Behinderung, Pflegebedürftigkeit berufen. Im Zweifel entscheidet dann das Gericht. Dabei nimmt es eine Interessenabwägung vor. In der Regel ist ein älterer Mieter, der schon lange in der Wohnung wohnt, nicht für einen jungen Single kündbar.
Regelungen bei Wohnungsunternehmen
Mietvertragliche Regelungen, welche einen weitergehenden Mieterschutz beinhalten, sind von der Änderung der Landesverordnung nicht betroffen.
Die Selbstverpflichtung der Deutschem Annington sieht z.B. eine zehnjährige Kündigungssperre vor, die aber erst bei Verkauf gewährt wird. Für belegungsberechtigte Mieter aus der Stahlindustrie ist diese Regelung zusätzlich vertraglich mit ThyssenKrupp Steel abgesichert. Dort gibt es auch ein lebenslanges Wohnrecht ab 65. In einer kleinen Siedlung in Witten (Oberkrone) haben die Mieter vorab einen mietvertraglichen Kündigungsschutz bekommen.
Kommunale Wohnungsunternehmen sichern in der Regel im Kauf- oder Mietvertrag die Mieter über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus ab. Weitestgehend sicher ist das Wohnen bei Mietergenossenschaften.
Kaufvertraglich gesichert ist der Mieterschutz auch bei der GAGFAH. Keinen besonderen Kündigungsschutz gibt es dagegen bei IMMEO und zahlreichen Privatvermietern.
Mehr Sicherheit fordern
Sie können Ihren Vermieter auffordern, Kündigungen wegen Eigenbedarf mietvertraglich auf Dauer oder befristet auszuschließen. Auch bei Neuabschluss eines Mietvertrages können sie nach zusätzlichem Mieterschutz fragen. Wenn das verweigert wird, wissen Sie wenigs-tens, dass das Wohnen nicht unbedingt sicher bleibt. Informieren Sie uns!
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Knut Unger, MieterInnenverein Witten
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