	MieterInnenverein Witten

Witten, Deutschland, 03.12.2006

Mieterhöhungswelle bei ehemaligen Sozialwohnungen

Fonds-Gesellschaften profitieren von auslaufenden Sozial-Bindungen

In vielen Sozialwohnungen laufen zum 31.12. 2006 die Bindungen aus. Und die Eigentümer – häufig Fondsgesellschaften, die die Wohnungen gerade erworben haben – dürfen damit die bislang günstigen Mieten deutlich erhöhen.

Die Mieten liegen vor allem im ehemaligen Arbeiterwohnungsbau zum Teil sehr deutlich unter den ortsüblichen Vergleichsmieten. Es handelt sich in der Regel um Wohnungen, die in den späteren 60er und in den 70er Jahren errichtet wurden. Sie weisen eine im Vergleich zu vielen 50er Jahre-Wohnungen höhere Bau-Qualität und eine nachgefragte Wohnungsgröße auf.

In einer 1972 errichteten Wohnanlage in Witten-Heven (Schulze-Delitzsch-Str.) verlangt die DAIG eine Erhöhung der Mieten ehemaliger Sozialwohnungen der Viterra. Die Mieten waren bislang günstig. Die DAIG verlangt eine Anhebung um ca. 8 % auf 4,20 Euro/qm, das ist immer noch 1 Euro unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

In einer Wohnanlage in Witten-Heven, die von der Umwandlungsfirma Rölver übernommen wurde, läuft die Sozialbindung zum Neujahr 2007 aus. Der Eigentümer verlangt die maximal mögliche Anhebung um 20 %. Die Wohnungen sind gut und groß. Niemand der noch verbliebenen Mieter, die im übrigen bis vor kurzem Fehlbelagerabgabe zahlten, denkt wegen der Mieterhöhung an Auszug.

Am auffälligsten aber sind die flä-chendeckenden Mieterhöhungen von Immeo (fühere Thyssen-Krupp) in Witten. Die Mieten werden in vielen Fällen um den maximal zulässigen Betrag von 20 % angehoben. In der Crana-chstr. in Bommern sollen Mieten in 1966 errichteten Wohnungen z.B. von 3,36 Euro/qm auf 4,04 Euro/qm angehoben werden.

Auch bei einer Mieterhöhung nach Auslaufen der Sozialbindung gilt eine 20 %ige Kappungsgrenze, d.h. die Miete darf in drei Jahren um maximal 20 % erhöht werden. Nutzt der Vermieter diesen Erhöhungsspielraum voll aus, darf danach die Miete für 3 Jahre nicht mehr erhöht werden. Liegt die Mieterhöhung niedriger, ist eine Erhöhung entsprechend früher möglich, aber frühestens nach 15 Monaten (Zugang der Mieterhöhungsverlangens plus Überle-gungsfrist).

Eine andere Voraussetzung für die rechtliche Zulässigkeit der Mieter-höhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird in der Regel durch Eingruppierung in den Mietspiegel festgestellt. Sowohl Rölver als auch Immeo haben sich in Witten bei dieser Eingruppierung ihre Wohnungen schön gerechnet. Sie behaupten, die Wohnungen wiesen Wärmeschutzverglasung mit k-Wert 1,9 oder besser auf, was in der Regel nicht der Fall ist. Beide behaupten außerdem, die Bäder wiesen einen durchgehenden Fliesenspiegel über 1,60 m auf, onwohl das meistens nicht stimmt.

In den aktuellen Mieterhöhungen in Witten liegt die verlangte Miete trotz Ausnutzug der 20 %-Grenze jedoch in den meisten Fällen so deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, dass diese Details für das Ergebnis ohne Belang sind.

Eine Prüfung lohnt trotzdem, insbesondere wenn die Wohnungen besondere Nachteile aufweisen. In vielen Fällen haben die Mieter aufgrund der niedrigen Mieten hingenommen, dass ihre Wohnungen seit langem erhebliche Mängel aufweisen. Solche Großzügigkeit lohnt sich nicht. Mit der Erhöhung sollten Sie prüfen lassen, ob Sie noch ein Mietminderungsrecht besitzen oder ob aufgrund der vielen Nachteile Ihrer Wohnung eine niedrigere Eingrup-pierung in die Mietenspanne in Betracht kommt.

Rabiater vor als alle anderen geht die Firma Häusserbau: Sie verlangte von Mietern in ehemaligen Viterra-Beständen aus den 50er Jahren Phantasie-Erhöhungen von bis über 50 %. Die zahlt nun freilich angesichts fehlender rechtlicher Grundlagen und maroder Bausubstanz niemand.

Mietpreisdämpfend wirken sich dagegen die Mietenkalkulationen einiger kommunaler Wohnungsunternehmen aus, die sich zum Teil noch an Kostenmieten orientieren und sich darauf konzentrieren, Leerstandsentwicklungen zu vermeiden. Geraten diese Bestände in die Hände von Renditejägern, entfällt der letzte mäßigende Einfluss auf die Mietpreisentwicklung.

Knut Unger, MieterInnenverein Witten

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