	MieterInnenverein Witten

Witten, Deutschland, 01.12.2011

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Ratgeber Ersatzvornahme

Der Vermieter ist verpflichtet, Ihre Wohnung in vertragsgerechtem Zustand zu erhalten. Er muss Schäden reparieren und Mängel beseitigen. Tut er dies nicht, hat der Mieter das Recht, die Miete angemessen zu mindern. Dadurch spart MieterIn Geld, das sie nicht zurückzahlen muss. Gerade die Finanzinvestoren, interessiert es aber oft überhaupt nicht, wenn einzelne Mieter die Miete mindern. Handelt es sich um kleinere Schäden, vor allem in den eigenen vier Wänden, sollten Sie nicht lange zögern, eine Selbstvornahme einzuleiten.

BEISPIEL: In der Wohnung funktioniert die Gastherme nicht. Die Wohnung wird nicht beheizt. Trotz schriftlicher Fristsetzung durch die Mieter reagiert der Vermieter nicht.

Da in diesem Fall ein begrenzter Schaden vorliegt und die Beseitigung der Schadensursache vollständig dem Einflussbereich der MieterIn unterliegt, kann hier besonders gut vom Recht auf Selbstvornahme Gebrauch gemacht werden. Dabei beheben Sie den Schaden auf Kosten des Vermieters selbst, bzw. lassen ihn von einem Handwerker beheben.

Dazu sollten Sie Ihren Vermieter zunächst per Einschreiben oder Fax unmissverständlich zur Behebung eines möglichst genau bezeichne.ten Mangels innerhalb einer angemessenen Frist auffordern. Die Dauer der Frist hängt von den Umständen ab. Außerdem sollten Sie gleich die Absicht mitteilen, eine genau beschriebene Ersatzvornahme in Auftrag zu geben, wenn nicht innerhalb der gesetzten Frist reagiert wird. Sie sollten gleichzeitig mit ankündigen, dass Sie die Kosten zurückverlangen und diese bei Nichterstattung von der Miete einbehalten werden.

Wenn der Vermieter nicht auf Ihr Schreiben reagiert, geben Sie die Reparatur in Auftrag. Bei Kleinigkeiten (z.B. bei einer Neutapezierung nach einem Wasserschaden) können Sie auch das Material einkaufen und den Schaden selbst beheben. Schreiben Sie sich in diesem Fall ihre Arbeitszeit auf.

Bei all dem müssen Sie daran denken, dass Sie die Mietsache wiederherstellen dürfen, aber nicht verändern oder verbessern. Und Sie müssen vorsichtig sein, dass durch Ihre Maßnahmen nicht andere Schäden entstehen, für die Sie in diesem Falle haften würden.

Die Handwerker-Rechnung geht natürlich an Sie, und Sie müssen das Geld vorstrecken. Handelt es sich nicht nur um eine Kleinigkeit oder wenn Sie nicht genau wissen, was und wie repariert werden muss, sollten Sie sich unbedingt zuvor einen Kostenvoranschlag einholen.

Die Kosten des Handwerkers oder des Materials und Ihrer Arbeitszeit, (niedrig kalkulierte Stundensätze), können Sie dann schriftlich vom Vermieter unter Setzung einer Frist von mindestens vierzehn Tagen zurückverlangen. Vergessen Sie Ihre Kontonummer nicht! Und drohen Sie dem Vermieter an, das Geld mit der nächsten Miete aufrechnen, wenn er nicht zahlt!

Zahlt der Vermieter dann tatsächlich nicht, ziehen Sie den Betrag auch tatsächlich von der nächsten Miete oder – wenn es mehr war – von DEN nächsten Mietzahlungen ab. Teilen Sie dem Vermieter am besten nochmal mit (z.B. auf dem Überweisungsträger, für die Inkassoabteilung), wie es zu der gekürzten Miete gekommen ist. Das war es. Nach der Reparatur ist nun der vertragsgemäße Zustand der Mietsache wiederhergestellt. Die Handwerker-Rechnung geht natürlich an Sie, und Sie müssen das Geld vorstrecken. Handelt es sich nicht nur um eine Kleinigkeit oder wenn Sie nicht genau wissen, was und wie repariert werden muss, sollten Sie sich unbedingt zuvor einen Kostenvoranschlag einholen.

Zahlt der Vermieter dann tatsächlich nicht, ziehen Sie den Betrag auch tatsächlich von der nächsten Miete oder – wenn es mehr war – von DEN nächsten Mietzahlungen ab. Teilen Sie dem Vermieter am besten nochmal mit (z.B. auf dem Überweisungsträger, für die Inkassoabteilung), wie es zu der gekürzten Miete gekommen ist. Das war es. Nach der Reparatur ist nun der vertragsgemäße Zustand der Mietsache wiederhergestellt. D.h. auch eine Mietminderung müssen Sie jetzt einstellen.

BEISPIEL: Der Handwerker stellt fest, dass die Gastherme nicht mehr reparabel ist. Kann man als Mieter auch den kompletten Austausch einer Gastherme veranlassen?

Weil zuviel Geld vorgestreckt werden muss, das dann viele Monate von der Miete abgezogen werden müsste, wäre es hier ungünstig, vom Selbstvornahmerecht Gebrauch zu machen. Es besteht aber die Möglichkeit, vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten zu verlangen. Dieser Vorschuss ist einklagbar.

Für nicht ganz so teure Maßnahmen können Sie auch angesparte Mietabzüge einsetzen. Neben der Mietminderung darf nämlich auch ein Teil der Miete zurückbehalten werden, bis der Vermieter repariert hat. Natürlich müssen Sie auch dies per Fax oder Einschreiben schriftlich mitteilen. Die Höhe der Zurückbehaltung richtet sich nach der Höhe der Mietminderung. Sie sollte in der Regel das Dreifache des Mietminderungsbetrages nicht übersteigen. Der Unterschied zur Mietminderung ist, dass der Zurückbehaltungsbetrag nach Beginn der angemahnten Maßnahmen zurückgezahlt werden muss. Es ist ein echtes Druckmittel. Passen Sie aber auf, dass Sie das Geld für die spätere Zahlung auch tatsächlich verwahren.

Wenn der Vermieter nicht tätig wird, können Sie den angesparten Betrag für die Zahlung der Kosten der Selbstvornahme einsetzen. Auch in diesem Fall müssen Sie die Absicht der Aufrechnung mitteilen, am besten gleich bei Beginn der Zurückbehaltung. Das macht mehr Druck. Denn der Vermieter will bestimmt billiger reparieren als Sie.

Vergessen Sie nicht: Bei allen größeren Aktionen sollten Sie sich im MieterInnenverein beraten lassen, der auch die nötigen Briefe für Sie schreibt. Und: Es gibt auch noch andere Methoden. Zum Beispiel: gemeinsam protestieren.

Redaktion, MieterInnenverein Witten

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