	MieterInnenverein Witten

Witten, Deutschland, 03.12.2011

VERBRIEFUNGSBOMBE: Kommt im Jahr 13 das Aus für die Häuser-Zocker?

Ob Annington, Gagfah, Immeo oder Speymill/Goal: Alle großen Wohnungskäufe des letzten Jahrzehnts wurden über Immobilien-Verbriefungen finanziert. Im Jahr 2013 laufen die wichtigsten dieser außerhalb der Banken gehandelten Kredite aus. Restverbindlichkeiten in Höhe von über 10 Mrd. Euro müssen bis dahin umgeschuldet werden. Und das unter Bedingungen eines weltweiten Finanzcrashs. Wenn es nicht klappt, haften Wohnungen und Mieten. Und dann?

Je näher das "verflixte Jahr 13" rückt, desto nervöser werden die Anleger, die Ranking-Agenturen und die Wohnungskonzerne. Eine Ablösung aller Restschulden, die dann fällig werden, kann jetzt schon ausgeschlossen werden. Die Frage ist nur noch, ob und zu welchen Bedingungen es gelingt, die Kreditrückzahlung „stunden“ zu lassen, wie groß die wohl unvermeidlichen Pleiten werden, und wen es als erstes trifft.

ANNINGTON: DIE WETTE GILT

Die größte europäische Verbriefung von Immobilien ging 2006 der Annington-Konzern ein, um die Schulden des Viterra-Kaufs zu finanzieren. Dazu belastete die Annington ihre Wohnungen mit Inhaberschuldverschreibungen im Gesamtweart von 5,416 Mrd. € und verkaufte diese an die einzig für diesen Zweck gegründete irische "GRAND plc.". Diese Gesellschaft emittierte wiederum in gleicher Höhe Schuldverschreibungen an Investoren auf dem Kapitalmarkt. Mit dem Erlös wurden diverse Altkredite abgelöst.

Von den Schuldverschreibungen der Wohnungen waren Ende 2010 noch 4,772 Mrd. Euro zurückzuzahlen, und zwar bis zum Juli 2013. Das sind etwa 54 % aller Schulden des Annington-Konzerns, 56 % der Immobilienwerte und etwa 45 % der Bilanzsumme. Das sieht danach aus, dass es um die nackte Existenz geht. Aber von wem?

Sicher geht es nicht um die Existenz der Kreditgeber. Man kann vereinfacht sagen: Ein Großteil des Wohnungsbestandes „gehört“ eigentlich nicht der Annington oder ihrem Anleger, einem der Terra Firma-Fonds auf Guernsey, sondern einer "Schattenbank", der "GRAND", die sich das Geld durch die Ausgabe der Schuldverschreibungen bei einer Vielzahl von professionellen Anlegern des Annington-Konzerns geliehen hat. Diese Anleger sind über Hypotheken, abgetretene Mietforderungen und zahlreiche, bis ins Detail gehende Regeln für den Fall des Zahlungsverzuges, gut abgesichert.

Ein Problem hat aber der Annington-Investor TerraFirma. Denn dessen Private-Equity-Fonds haben mit der Annigton trotz aller Anstrengungen bislang noch nicht richtig verdient. Nach der Riesenpleite mit der Übernahme des Medienkonzerns EMI kann sich TerraFirma-Chef Guy Hands keinen zweiten Bankrott leisten. Er muss seinen Anlegern beweisen, dass er die Wette bestehen kann: Lässt sich aus einem überteuert zusammengekauften Riesenpaket vernachlässigter Werkswohnungen eine durchrationalisierte Geld-Fabrik für superprofitable Immobilien-Anlagen machen?

WER HAT SO VIEL GELD?

Um die Wette zu bestehen, muss die Annington das zentrale Problem lösen, dass im Jahr 13 die Summe von 4,7 Mrd. Euro auf einmal fällig wird. Soviel Kapital ist im Moment kaum aufzutreiben. Der Markt für große Immobilienverbriefungen ist so gut wie tot. Da ähnliche Verbriefungen (allerdings für Hauseigentümerkredite) die Finanzkrise von 2008 auslösten, besteht kein Vertrauen mehr in solche Produkte. Von den Banken wird wegen Basel III und den Euro-Risiken zusätzliches Eigenkapital verlangt, was den Spielraum für große Kreditvergaben weiter einschränkt. In den letzten beiden Jahren kam es deshalb nur zu Finanzierungen im Umfang von maximal einigen hundert Millionen Euro. und auch dazu waren mehrere Banken erforderlich.

Hinzu kommt: Die Annington muss mit vielen anderen fälligen Verbriefungen um die raren Finanzmittel konkurrieren. Allein im dritten Quartal 2013 müssen fast 8 Mrd. Euro Schulden für verbriefte große Wohnungsunternehmen zurückgezahlt werden. Zusammen mit den Verbriefungen für Gewerbeobjekte müssen nach Berechnungen der Ratingagentur Fitch bis Ende 2013 25 Mrd. umgeschuldet, bzw. verlängert werden. Das sind nur die Immobilienschulden in Deutschland. In den Ländern der Europäischen Union ist nach Berechnung der Deutschen Bank 2013 bis 2016 die Refinanzierung von rund 80 Mrd. Dollar erforderlich. Und aus den USA kommen noch weitere ca. 75 Mrd. Dollar hinzu.

In Voraussicht dieser Anhäufung von Risiken haben die Ratingagenturen die deutschen Verbriefungen von Wohnimmobilien, darunter auch "GRAND", schon mehrfach abgewertet. Die Ratingagentur Fitch hatte zuerst 2009 Abwertungen vorgenommen, die seitdem nicht zum besseren korrigiert wurden. Zuletzt stufte im vergangenen Sommer auch Moody’s die „GRAND“-Verbriefung weiter ab. Dies bedeutet, dass die Geldbeschaffung schwieriger und teurer wird.

IN KLEINEN RATEN

Das Management der Annington gibt seit Juni zu, dass die Rückzahlung der Restschuld im Juli 2013 auf keinen Fall wie vereinbart erfolgen kann. In einem Interview mit dem WDR Dortmund erklärte der Annington-Finanzvorstand Dr. Kirsten Mitte November 2011, man rede seit Monaten mit den Gläubigern, um die Rückzahlung dieser Restschuld "über mehrere Jahre zu strecken". Zugleich wolle man "Teile herausnehmen und einzeln refinanzieren". "Dadurch reduzieren wir den Gesamt-Batzen, den es zu refinanzieren gilt, auf einzelne Häppchen", so Kirsten. Diese "Häppchen" sollen einen Umfang von "nur noch" etwa 500 Mio. bis 700 Mio. Euro haben.

Über ein Scheitern dieses Plans macht sich die Annington angeblich keine Sorgen. "Wir brauchen keinen Plan B, wenn unser Plan A funktioniert." Und daran gebe es keinen Zweifel. Dem Unternehmen gehe es blendend, besser als in allen Prognosen und Ratings. Nur der Markt für solche Refinanzierungen habe sich leider etwas ungünstiger entwickelt als man erwartet hatte.

LANGER AUSSTIEG

Wenn bis Sommer 2013 dennoch weder Rückzahlungen noch Stundungverträge klappen, werden die Immobilienfirmen von Treuhändern abgewickelt. Dazu ist aufgrund der Verträge Zeit bis 2016. Wahrscheinlich wird die Gesamt-Annington in diesem Fall in Einzelteile zerlegt werden, die besser zu verkaufen sind.

Aber auch wenn der "Stundungsplan" klappt, könnten Teile veräußert werden, um die Restgläubiger zu bedienen. Auch die inzwischen zentralisierten "Servicegesellschaften" und die neuen Dumpingtöchter für "Hausmeister" und "Gartenpflger" lassen sich getrennt verwerten.

Wie man an dem Aktivismus der Annington bei der Gründung neuer Töchter, dem Verkauf von Häusern und dem Eintreiben von Mieten merkt, wächst der Druck auf den Konzern. Für die Mieter, Stadtteile und Beschäftigten könnte sich das als bloßer Vorgeschmack auf die Begleiterscheinungen und Folgen des Annington-Abgangs erweisen.

Knut Unger, MieterInnenverein Witten

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